Régimen Jurídico de la Venta de Cosa Ajena en el Derecho Civil Español

CASO PRÁCTICO 6: Venta de Cosa Común

Cuestión Jurídica Central

Los copropietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal...

Validez del Contrato de Venta de la Cosa Común por un Comunero

¿Es válido el contrato celebrado por un comunero con un tercero, vendiéndole la cosa común íntegramente?

Naturaleza Jurídica: Venta de Cosa Ajena

En este caso, lo que el comunero está vendiendo no es íntegramente suyo, por lo que la operación se encuadra en la figura de la venta de cosa ajena.

El Tribunal Supremo (TS), que históricamente no admitía este tipo de venta, ahora sí lo admite. Este cambio de criterio se fundamenta en las críticas recibidas por la doctrina en relación con el saneamiento por evicción recogido en el Código Civil (CC), puesto que el CC no exige que quien vende una cosa deba ser necesariamente el dueño de la misma. Cuestión distinta es si el comprador podrá adquirir la propiedad o no.

Posibles Escenarios en la Venta de Cosa Ajena

Cuando alguien vende una cosa ajena, se pueden presentar las siguientes situaciones:

1. Adquisición Posterior de la Propiedad por el Vendedor: La obligación primordial del vendedor es transmitir la propiedad al comprador. En este escenario, el vendedor no es propietario al momento del contrato, pero adquiere la propiedad posteriormente, de modo que la cosa es de su propiedad cuando realiza la entrega (traditio). Esto no plantea problemas, ya que el poder de disposición debe existir en el momento de la traditio, no necesariamente en la celebración del contrato.

2. Posesión sin Propiedad al Momento de la Entrega: Cuando llega el momento de la entrega, el vendedor es poseedor de la cosa, pero no su propietario. El comprador solo adquirirá la posesión, no la propiedad. Podría adquirirla posteriormente por usucapión, lo cual resolvería el problema, salvo que el verdadero propietario interrumpa dicha usucapión.

   Consecuencias y Garantías Legales

   En esta situación, además de la entrega de la cosa, se impone el saneamiento por evicción y vicios ocultos (Art. 1474 y ss. CC). El saneamiento por evicción ocurre cuando el comprador es privado de la cosa por sentencia firme, en virtud de un derecho anterior a la compra.

   De acuerdo con el artículo 1502 del CC, hasta que se resuelva la situación de duda sobre la titularidad, el comprador podrá suspender el pago del precio hasta que el vendedor le garantice que adquirirá la propiedad o le asegure la devolución del dinero en caso de que el verdadero propietario reivindique la cosa.

   Adicionalmente, el comprador puede ejercitar la acción de nulidad por dolo o error, si se cumplen los requisitos.

   El artículo 1160 del CC, referente a las obligaciones de dar, permite dejar sin efecto el pago realizado cuando el vendedor no tiene la libre disposición de la cosa.

3. Imposibilidad de Entrega (Falta de Posesión): En el momento de la entrega de la cosa, el vendedor no tiene la posesión y, por lo tanto, no puede adquirir ni transmitir la posesión de la cosa.

   En este caso, se ejercitaría la acción de cumplimiento o la acción resolutoria del artículo 1124 del CC por incumplimiento contractual.

Conclusión Jurídica

SOLUCIÓN: Sí, el contrato de venta de cosa común por un comunero es válido, aunque su eficacia y las consecuencias jurídicas para el comprador dependerán de cuál de los escenarios de la venta de cosa ajena se materialice.