Régimen Legal del Arrendamiento: Deberes, Extinción y Ley 18.101 de Predios Urbanos

Obligaciones Fundamentales del Arrendador (Art. 1924)

Estas obligaciones son, según el artículo 1924 del Código Civil:

1. Obligación de entregar la cosa arrendada.
2. Obligación de mantener la cosa en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.
3. Obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

Deberes y Obligaciones del Arrendatario

El arrendatario debe cumplir con las siguientes obligaciones esenciales:

• Obligación de pagar el precio (renta).
• Obligación de usar la cosa según los términos o el espíritu del contrato.
• Obligación de conservar la cosa.
• Obligación de restituir la cosa al término del arriendo.

Extinción del Arrendamiento de Cosas (Causales Art. 1950)

Las causales que ponen término al contrato de arrendamiento están indicadas en el artículo 1950 del Código Civil:

1. Por destrucción total de la cosa arrendada.

   Tipos de Destrucción

   • Total
   • Parcial

2. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.

   Tipos de Plazo

   • Determinado: Si el contrato duraba 3 años y se cumple la fecha, pero las partes no dicen nada, se entenderá que el contrato continúa (tácita reconducción).
   • Indeterminado.
3. Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se expresarán.
4. Por sentencia del juez en los casos que la ley ha previsto.

Régimen Especial: Arrendamiento de Predios Urbanos (Ley N° 18.101 de 1982)

Esta materia está regulada principalmente por la Ley N° 18.101 de 1982. En subsidio, se aplican las normas generales del arrendamiento del Código Civil (C.C.). En este contexto, el arrendatario suele tomar el nombre de “inquilino”.

Definición de Predio Urbano

Predio urbano es aquel ubicado dentro del radio urbano de una ciudad (Art. 1). Por excepción, la ley se aplica a predios ubicados fuera del radio urbano, siempre que estos no excedan de una hectárea.

Casos en que la Ley N° 18.101 No se Aplica

La ley no se aplica en los siguientes casos:

• Si la superficie es superior a una hectárea.
• Los inmuebles fiscales.
• Si la vivienda se arrienda por temporada menor a 3 meses, si son amobladas y para fines de descanso o turismo.
• Hoteles, residenciales y establecimientos similares.
• Estacionamientos de automóviles.

Subarriendo en Contratos de Habitación

Si el inmueble se ha destinado a la habitación con plazo superior a un año, se entiende incluida la facultad de subarrendar, salvo que se pacte expresamente lo contrario.

Obligaciones en el Contrato de Confección de Obra Material (Artífice)

Obligaciones del Comitente (Quien Encarga la Obra)

El comitente tiene dos obligaciones principales:

1. Pagar el precio: Se paga el precio pactado. En caso contrario, se presume que se ha convenido en el precio que ordinariamente se paga por la misma especie de obra. A falta de este, el precio será determinado por peritos (Art. 1997).

2. Declarar aprobación o rechazo: Debe declarar si aprueba o rechaza la obra una vez terminada.

Obligación del Artífice (Quien Confecciona la Obra)

El artífice se obliga a confeccionar la obra en los términos y condiciones pactados en el contrato.