Régimen Legal del Contrato de Arrendamiento de Vivienda en España: Duración, Renta y Derechos de Adquisición Preferente

Régimen de Arrendamientos de Vivienda (LAU)

Este documento detalla los aspectos fundamentales que rigen los contratos de arrendamiento de viviendas bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en España, centrándose en la duración contractual, la renta y los derechos de adquisición preferente del arrendatario.

Duración del Contrato (Artículos 9 y 10 de la LAU)

La duración del contrato de arrendamiento es libremente pactada entre las partes. No obstante, la ley establece mínimos obligatorios para proteger al arrendatario:

Prórroga Obligatoria

Si la duración pactada es menor a 5 años (o inferior a 7 años si el arrendador es persona jurídica), cuando venza el contrato, este se prorrogará por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance la duración mínima de 5 o 7 años, respectivamente. Esta prórroga solo se evita si el arrendatario manifiesta al arrendador su voluntad de no renovarlo.

• Las prórrogas legales son obligatorias para el arrendador y dispositivas para el arrendatario.

Prórroga Tácita (Art. 10.1 LAU)

A partir de los 5 o 7 años, si llegada la fecha de vencimiento del contrato ninguna parte ha notificado a la otra la voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 1 año.

Excepción a la Prórroga Forzosa

No habrá prórroga forzosa si, una vez transcurrido el primer año, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en supuestos de sentencia de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

La Renta y su Actualización

Fijación y Pago de la Renta

La renta será la que libremente estipulen las partes.

El artículo 17.5 de la LAU establece que la obligación del pago de la renta puede reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble. Importante: El arrendatario no puede utilizar esta reforma como contraprestación si no ha sido pactado previamente.

Actualización Anual

La renta solo puede ser actualizada por el arrendador o arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas.

Elevación de Renta por Mejoras

Existen supuestos de elevación de renta por mejoras. Se permite al arrendador elevar la renta detallando la cuantía a que puede ascender su derrama y el tiempo de abono, siempre que la duración del arrendamiento sea de 5 o 7 años. El aumento no puede exceder el 20% de la renta vigente.

Derechos de Adquisición Preferente del Arrendatario (Tanteo y Retracto)

La LAU conserva los derechos de tanteo y retracto, que limitan las facultades de disposición del arrendador. Las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario a este derecho de adquisición preferente.

Derecho de Tanteo (Art. 25 LAU)

El artículo 25 de la LAU concede al arrendatario, para el caso de enajenación onerosa de la vivienda arrendada, el derecho de tanteo. Para ello, el arrendador debe notificarle su decisión de vender, el precio y las demás condiciones de la venta.

• Dentro del plazo de 30 días naturales, el arrendatario debe ejercitar su derecho.
• Si el arrendatario no lo ejercita, el arrendador puede proceder a la venta libremente.

Excepciones al Tanteo y Retracto

No habrá derecho de tanteo ni retracto en los siguientes supuestos:

1. Cuando la vivienda se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador.
2. Cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador.
3. Cuando la venta recaiga sobre la vivienda arrendada y sobre los objetos alquilados accesorios a esta.