El Régimen de Propiedad Horizontal: Características, Cuotas y Deudas Comunitarias

El Régimen de Propiedad Horizontal

Características Fundamentales

La Propiedad Horizontal es una forma especial de propiedad que se caracteriza por los siguientes rasgos:

• Existencia de una cotitularidad: Requiere la presencia de dos o más titulares sobre la propiedad de un inmueble unitario.
• Composición dual: El inmueble se compone de elementos privativos (pisos, locales) y elementos comunes (portal, escaleras, etc.), los cuales se vinculan entre sí a través de una cuota de participación.
• Organización necesaria: Se configura una organización específica (la Comunidad de Propietarios) para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones de todos los propietarios.
• Exclusión de acciones específicas: Queda excluida la acción de división de la cosa común, así como los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto) entre copropietarios sobre los elementos comunes.

La Cuota de Participación

La cuota de participación es un elemento esencial que determina la contribución de cada propietario a las cargas y su participación en los beneficios de la comunidad. Su fijación se puede realizar de las siguientes maneras:

• Por acuerdo unánime de todos los propietarios.
• Por laudo arbitral o resolución judicial.
• Lo más habitual es que sea determinada por el propio promotor del edificio en el título constitutivo.

Para su cálculo, el criterio principal suele ser la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble. La suma de todas las cuotas de participación debe ser siempre del 100%.

Régimen de Créditos y Deudas de la Comunidad

Todos los propietarios son titulares mancomunados tanto de los créditos constituidos a favor de la comunidad como de las deudas válidamente contraídas en su gestión, respondiendo de ellas conforme a sus respectivas cuotas de participación.

Aunque la regla general es la mancomunidad, en la práctica, y por razones de operatividad, se actúa como si la comunidad tuviese personalidad jurídica propia. Es en la Junta de Propietarios donde se acuerda el importe de la contribución de cada propietario a los gastos generales, la dotación del fondo de reserva y las liquidaciones de deuda.

Los créditos exigibles a los propietarios por sus aportaciones devengan intereses desde el momento en que debió efectuarse el pago y este no se realizó.

Pago de Gastos Comunes y Contribución al Fondo de Reserva

El fondo de reserva es una dotación económica obligatoria destinada a atender obras de conservación, reparación y rehabilitación, así como otras de carácter urgente no previstas en los presupuestos ordinarios. Su cuantía no puede ser inferior a un porcentaje determinado por ley sobre el último presupuesto ordinario.

La titularidad de este fondo corresponde a todos los propietarios en conjunto. En caso de enajenación del elemento privativo, el propietario transmitente no tiene derecho a reclamar la parte que le correspondiera del mismo.

Medidas Legales para Garantizar el Cobro de Deudas

El legislador ha establecido tres medidas fundamentales para asegurar el pago de los gastos comunitarios:

1. Procedimiento monitorio especial: La comunidad de propietarios puede utilizar un procedimiento judicial ágil y específico para reclamar las cantidades adeudadas por gastos comunes.
2. Crédito preferente: El crédito de la comunidad por los gastos comunes y el fondo de reserva del año en curso y los tres años anteriores tiene carácter preferente a efectos de cobro sobre otros créditos que pueda tener el deudor.
3. Afección real del inmueble: El propio elemento privativo (piso o local) queda legalmente afecto al pago de las deudas con la comunidad. Esto significa que el inmueble responde de las cantidades adeudadas por el propietario actual y por los anteriores hasta un límite temporal establecido por la ley.

Soluciones ante la Transmisión de un Inmueble con Deudas

Para gestionar la problemática de las deudas pendientes en caso de transmisión de la propiedad, existen dos escenarios principales:

• Protección del adquirente de buena fe: Para proteger al comprador, la ley exige que el transmitente declare en el documento público de transmisión que se encuentra al corriente en el pago de los gastos de comunidad o, en su defecto, que exprese las cantidades que adeuda. Además, debe aportar un certificado sobre el estado de deudas con la comunidad, emitido por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente.
• Acuerdo entre las partes: El vendedor y el comprador pueden acordar expresamente que el nuevo adquirente asuma la obligación de pagar la deuda pendiente, liberando así al transmitente.