Régimen de Responsabilidad Legal y Plazos de Prescripción por Defectos en la Construcción

1. Acciones por Responsabilidad Profesional

Se refieren a los errores cometidos por profesionales (arquitectos, contratistas, etc.) durante el proyecto o la construcción de una obra.

Responsabilidad Decenal (Art. 1591 del Código Civil)

• Aplica cuando hay defectos graves que afectan la estructura del edificio (cimientos, fachadas, etc.).
• Plazo para reclamar:
  • 10 años desde la finalización de la obra para detectar los defectos.
  • Luego, un plazo adicional para presentar la acción, que puede ser de hasta 5 años (según la reforma de 2015).

Responsabilidad en la LOE (Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación)

Detalla los plazos de garantía según el tipo de defecto:

• Plazo decenal (10 años): Defectos graves de estructura.
• Plazo trienal (3 años): Defectos de instalaciones o elementos constructivos no estructurales.
• Plazo anual (1 año): Defectos de acabado.

Plazo para reclamar: 2 años desde que se detecta el defecto, siempre dentro del plazo de garantía.

Responsabilidad Solidaria e Individualizada

• Responsabilidad Solidaria: Solo aplica en casos donde no se puede determinar el responsable o hay actuación conjunta.
• Responsabilidad Individualizada: Cada agente (promotor, contratista, arquitecto) responde únicamente por los daños causados en su área de intervención.

2. Acciones de Naturaleza Contractual

Se usan cuando existe un vínculo contractual entre las partes, por ejemplo, entre el comprador y el vendedor.

Vicios Ocultos (Art. 1488 del Código Civil)

• El vendedor debe responder si el defecto hace que el bien no sirva para su propósito.
• Solo aplica al comprador original que tiene contrato con el vendedor.
• Plazo para reclamar: 6 meses desde la entrega.

Incumplimiento Contractual

Si una parte no cumple con lo estipulado en el contrato, la otra puede:

• Pedir el cumplimiento forzoso.
• Pedir la resolución del contrato.
• Reclamar daños y perjuicios.

Plazo general para reclamar: 15 o 5 años desde que se detecta el incumplimiento, según la reforma de 2015.

3. Responsabilidad Civil Extracontractual

Se aplica como recurso residual cuando no caben las acciones anteriores.

Características Principales

• Es para daños que no están cubiertos específicamente por la LOE o el contrato.
• Plazo para reclamar:
  • 1 año desde que se conoce el daño.
  • (Excepción: 3 años en Cataluña).
• La carga de probar que los daños provienen de defectos de fabricación recae sobre el perjudicado.