Regulación y Deberes de la Iniciativa Privada en las Actuaciones Urbanísticas

Estatuto Básico de la Iniciativa y Participación en la Actividad Urbanística

La Participación Privada: Actuaciones de Urbanización y Dotación

La Ley, partiendo de la hipótesis de que serán los propietarios o un agente urbanizador (público o privado) quienes ejerzan el derecho de urbanizar, regula:

1. Las clases de actuaciones de transformación urbanística y los deberes y cargas que se imponen a los urbanizadores.
2. El régimen jurídico de las actuaciones de transformación y actuaciones edificatorias en el medio urbano.

Este régimen reconoce que las actuaciones de iniciativa pública en el medio urbano se realizarán por la Administración directamente o a través de concurso, pero admite un derecho de adquisición preferente por parte de los propietarios del suelo al establecer que: «La participación en la ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano se producirá, siempre que sea posible, en un régimen de equidistribución de beneficios y cargas.»

Definición de Actuaciones de Transformación Urbanística

Se entiende por actuaciones de urbanización urbanística:

1. Actuaciones de Urbanización: Incluyen las de nueva urbanización, que suponen el paso de un ámbito de suelo de la situación de suelo rural a la de urbanizado para crear una o más parcelas aptas para la edificación. También aquellas que tengan por objeto reformar o renovar la urbanización de un ámbito de suelo urbanizado.
2. Actuaciones de Dotación: Se consideran aquellas que tengan por objeto incrementar las dotaciones públicas de un ámbito de suelo urbanizado para reajustar su proporción con la mayor edificabilidad.

Definición de Actuaciones Edificatorias

Se entiende por actuaciones edificatorias (siempre que no concurran las condiciones establecidas en el apartado anterior), incluso cuando requieran obras complementarias de urbanización:

3. Las de nueva edificación y de sustitución de la edificación existente.
4. Las de rehabilitación edificatoria.

Deberes de los Titulares en Actuaciones de Nueva Urbanización

Las actuaciones de nueva urbanización, consideradas las más importantes, se entienden iniciadas una vez que, aprobados los instrumentos de ordenación y ejecución, comience la ejecución material de estas. Dichas actuaciones comportan para sus titulares los siguientes deberes:

1. Entregar a la Administración el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas.
2. Entregar a la Administración, y con destino a patrimonio público de suelo, el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación. Con carácter general, este porcentaje no podrá ser inferior al 5% ni superior al 15%.
3. Costear, y en su caso, ejecutar todas las obras de urbanización previstas en la actuación correspondiente, así como las infraestructuras de conexión con las redes generales de servicios y las de ampliación y reforzamiento de las existentes fuera del ámbito.
4. Entregar a la Administración, junto con el suelo correspondiente, las obras e infraestructuras que deban formar parte del dominio público.
5. Garantizar el realojamiento de los ocupantes legales, así como el retorno cuando tengan derecho a él.
6. Indemnizar a los titulares de derechos sobre las construcciones y edificaciones que deban ser demolidas y las obras, instalaciones, plantaciones y sembrados que no puedan conservarse.

Garantía del Cumplimiento de los Deberes Legales

Como garantía del cumplimiento de los deberes legales, los terrenos incluidos en el ámbito de las actuaciones y los adscritos a ellas están afectados, con carácter de garantía real, al cumplimiento de los deberes señalados, los cuales se presumen cumplidos con la recepción por la Administración competente de las obras de urbanización.