Regulación y Extinción de Contratos Romanos: Arrendamiento y Mandato

Extinción del Contrato de Arrendamiento

El contrato de arrendamiento se extingue por alguna de las siguientes causas generales:

• Por la destrucción material de la cosa arrendada o por cambio en su situación jurídica (por ejemplo, quedar fuera de comercio).
• Por el cumplimiento del término, salvo en la locatio conductio rei (arrendamiento de cosas) con la posible reconducción tácita del arrendamiento.
• Por muerte del locator en la locatio operarum (arrendamiento de servicios).
• Por muerte del conductor en la locatio operis faciendi (muerte del que tiene que realizar la obra, tratándose del arrendamiento de una obra). Sin embargo, en la locatio conductio rei, los derechos y obligaciones de las partes se transmiten a sus herederos.
• Por mutuo acuerdo.

Causas de Extinción Específicas para el Arrendamiento de Fundos (Fincas)

Tratándose de arrendamiento de fundos (fincas), el arrendamiento se extingue por alguna de las siguientes causas:

1. Por venta de la cosa arrendada.
2. Por falta de pago del precio, normalmente durante dos años.
3. Por usar la cosa de modo distinto al pactado.

Facultad del Arrendatario para Finalizar el Contrato

El arrendatario puede también dar por finalizado el contrato cuando el arrendador esté en mora en la entrega de la cosa y, en los casos de evicción y de vicios ocultos de la cosa que el arrendador no manifestase al arrendatario en el momento del arrendamiento.

Contrato de Mandato

El contrato de mandato puede definirse como un contrato consensual bilateral imperfecto, por cuya virtud uno de los contratantes, el mandatario, se obliga a cumplir gratuitamente el encargo que el otro contratante, el mandante, le hace.

Dicho encargo puede comprender llevar a cabo un servicio determinado o la gestión total del patrimonio del mandante.

Características y Requisitos del Mandato

• Gratuidad: A pesar de ser el mandato generalmente gratuito, en ocasiones se admitía que el mandatario recibiese una remuneración, que era un honorarium o salarium.
• Objeto Lícito: La gestión encomendada no podía ser ilícita o inmoral, porque en tal supuesto el mandato sería nulo.
• Interés: La gestión no podía ofrecer un interés exclusivo para el mandatario.
• Alcance: El mandato podía versar sobre un asunto concreto o sobre la administración general de todo el patrimonio del mandante.