Regulación del Suelo Urbanizado: Derechos y Deberes del Propietario y su Valoración

Por otra parte, las legislaciones de las Comunidades Autónomas (CC. AA.) fueron adaptando sus sistemas de clasificación de suelo a la normativa estatal, de tal forma que cambiaron la denominación de sus clases de suelo a dos situaciones principales (urbanizado y rural), atribuyendo derechos y deberes a estas categorías. Sin embargo, respetaron el sistema de valoraciones estatal que pretendía hacer hincapié en la situación física y no jurídica del suelo, es decir, el momento urbanístico del terreno (con urbanización o sin urbanización realizada, independientemente de que hubiera un plan aprobado como elemento determinante o condicionante de su valoración). Por lo tanto, en el fondo, el nuevo TRLS 2015 no viene más que a dar cobertura a lo que las CC. AA. ya habían hecho.

Por lo tanto, podemos hacer referencia a los derechos y deberes de los propietarios en cada una de las situaciones de suelo que ahora se reconducen a dos, aparentemente, pero que en esencia mantienen las tres clases tradicionales: suelo rural, suelo rural vacante de edificación y suelo urbanizado.

Contenido del Derecho de Propiedad en Suelo Urbanizado

¿Qué es el Suelo Urbanizado? Concepto Legal y Jurisprudencial

Está en la situación de suelo urbanizado el tradicional suelo urbano, que es el que se considera integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población. Se entenderá que así ocurre cuando las parcelas, estén o no edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin más obras que las de conexión a las instalaciones ya en funcionamiento.

Si establecemos un paralelismo con las anteriores clasificaciones de nuestra tradición legislativa estatal, estarían en la situación básica de suelo urbanizado el antiguo suelo urbano consolidado y el suelo ya urbano que se encuentra sometido a una operación de reforma por renovación. Sin embargo, el suelo urbano no consolidado, al carecer de urbanización en los términos exigidos por el art. 14, se encuentra en la situación básica de suelo rural, a efectos de valoración.

Obviamente, el suelo urbanizado, cuyos terrenos son ya solares, tiene por destino la edificación. De aquí emana tanto el derecho del propietario a edificar en los términos previstos en los planes, como su obligación de hacerlo en los plazos previstos en los instrumentos de ordenación, arriesgándose, en caso contrario, a ser expropiado o sustituido por un tercero.

Derechos y Deberes: La Integración de la Lógica de la Equidistribución de Beneficios y Cargas en el Suelo Urbano

La Ley de las Tres Erres (Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas)

Esta ley entiende que, entre otras, son facultades que emanan del derecho de propiedad del suelo:

1. Completar la urbanización de los terrenos para que cumplan los requisitos y condiciones establecidos para su edificación.
2. Edificar sobre unidad apta para ello en los plazos establecidos en la normativa aplicable y realizar las actuaciones necesarias para mantener la edificación.
3. Participar en la ejecución de actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, o de dotación en un régimen de justa distribución de beneficios y cargas, cuando proceda, o de distribución entre los afectados.
4. Obtener, en su caso, conformidad o autorización administrativas correspondientes para realizar cualesquiera de las actuaciones sobre el medio urbano, lo que determinará la afección real, directa e inmediata, por determinación legal, de las fincas constitutivas de elementos privativos. La afección real se hará constar mediante nota marginal en el Registro de la Propiedad.