Resolución de caso de usucapión y accesión invertida en construcción extralimitada
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Caso 5: Resolución de Litigio por Construcción Extralimitada y Usucapión
Antecedentes
En 1989, don Miguel Calatrava decide iniciar una actividad empresarial...
Análisis de las Pretensiones
Pretensión del demandante:
- Solicita la restitución de la parte de su terreno invadida por el hotel.
Pretensiones del demandado:
- Alega haber adquirido la propiedad por usucapión.
- Solicita que el juez obligue al demandante a venderle el terreno invadido.
Análisis de la Usucapión
Para que la usucapión ordinaria prospere, se requiere un plazo de 10 años entre presentes o 20 entre ausentes (art. 1957 CC), además de buena fe y justo título (art. 1941 CC). Aunque desde el fallecimiento de la causante hasta la interposición de la demanda en 2012 transcurrieron más de 20 años, no se cumplen los requisitos de justo título y buena fe.
El justo título (art. 1952 CC) debe ser verdadero, válido y suficiente para transmitir el dominio, lo cual no ocurre en este caso, ya que la posesión se adquirió por ocupación y no de forma derivativa.
Por lo tanto, no se cumplen los requisitos para la usucapión ordinaria. Tampoco procede la usucapión extraordinaria, que exige 30 años para bienes inmuebles.
Conclusión: La pretensión de usucapión no prospera.
Análisis de la Construcción Extralimitada (Accesión Invertida)
La segunda pretensión del demandado se refiere a una construcción extralimitada que invade suelo ajeno. Esta situación, al no estar regulada específicamente, se resuelve mediante la doctrina de la accesión invertida, desarrollada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo (TS) en base al art. 1.6 CC.
La accesión invertida permite al constructor que se extralimita adquirir el suelo invadido, obligando al propietario a vendérselo. El TS exige cuatro requisitos:
- Que la parte invadida sea de menor extensión que la construcción en suelo propio.
- Que el suelo invadido, el suelo propio y la construcción sean indivisibles.
- Que la construcción tenga mayor valor que el suelo invadido.
- Que el constructor haya actuado de buena fe, es decir, con un error excusable.
En este caso, se cumplen los cuatro requisitos, incluyendo la buena fe del constructor.
Conclusión: La pretensión de accesión invertida debe prosperar. El juez aplicará esta doctrina, permitiendo al demandado adquirir el suelo invadido, pagando su valor (determinado por peritos) y resarciendo cualquier devaluación de la propiedad del demandante.