Saneamiento por Evicción en la Compraventa: Obligaciones del Vendedor

El Saneamiento en el Contrato de Compraventa

En el contrato de compraventa, el vendedor está obligado a la entrega de la cosa vendida al comprador y a su saneamiento. Debe responder, según el artículo 1474 del Código Civil, de la posesión legal y pacífica de la cosa y de los vicios o defectos ocultos que tuviere.

La Obligación de Responder por Evicción

La obligación de responder por evicción deriva de la de responder de la posesión legal y pacífica de la cosa entregada. Esta tendrá lugar cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior de compra, de todo o parte de la cosa comprada.

Requisitos para la Reclamación por Evicción

Para que el comprador pueda proceder por evicción contra el vendedor, es requisito indispensable que a este se le haya notificado la demanda.

Pactos sobre la Responsabilidad por Evicción

La obligación de responder por evicción no es esencial a la compraventa. De ahí que sean válidos los pactos que tengan por objeto su aumento, disminución o supresión. El aumento o disminución puede referirse al contenido de la obligación y a la extensión de los supuestos en que la evicción tendrá lugar; el aumento del contenido de la obligación debe verse como una cláusula penal.

Contenido de la Obligación del Vendedor

Las consecuencias legales de la responsabilidad por evicción son el derecho del comprador a exigir del vendedor los siguientes reembolsos:

• El precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, sea mayor o menor que el de la venta.
• Los frutos o rendimientos, si se le hubiere obligado a entregarlos al que lo haya vencido en un juicio.
• Las costas del pleito que haya motivado la evicción.
• Los gastos del contrato, si los hubiese abonado el comprador.
• Si el vendedor es de mala fe, deberá abonar al comprador los daños e intereses.

Plazo de Ejercicio y Duración de la Acción

La acción del comprador contra el vendedor por razón de evicción no tiene un plazo específico de ejercicio, por lo que se aplicará el plazo general de cinco años.

Cargas y Servidumbres no Aparentes (Art. 1483)

El art. 1483 del Código Civil establece:

“Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo en la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente.”