Servidumbres Aparentes: Requisitos, Constitución y Oponibilidad a Terceros en España

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La Servidumbre Aparente: Requisitos para su Constitución

Continuando con el análisis de los requisitos para la constitución de una servidumbre aparente, se abordan los puntos cruciales:

Requisito 3: Creación del Signo por el Propietario Común

El tercer requisito, que el signo representativo de la existencia de la servidumbre haya sido creado por el propietario de ambas fincas, también se da en el caso práctico.

Requisito 4: Persistencia del Signo Aparente

El cuarto requisito establece que el signo aparente de la servidumbre siga existiendo, no haya desaparecido o no haya sido eliminado en el momento en el que se procede a transmitir a una tercera persona alguna de las dos fincas. Parece que este requisito también se cumple en nuestro caso: cuando dejan de tener el mismo propietario ambos edificios, sigue existiendo esa tubería de desagüe a través de la que uno de ellos evacua las aguas.

Requisito 5: Ausencia de Oposición en el Título de Enajenación (Art. 541 CC)

El quinto requisito es que en el título de enajenación de cualquiera de los predios no se exprese nada en contra de la pervivencia de la servidumbre. Aquí nos encontramos con un problema: en el título de compraventa del edificio que está prestando el servicio (el predio sirviente), se hace constar que quienes lo adquieren lo hacen libre de cargas y gravámenes. Hay una cláusula en dicho contrato de compraventa en la que el vendedor declara que lo que vende y va a transmitir no se encuentra gravado por ningún derecho real.

¿Sería suficiente este tipo de cláusula para que haya quedado suprimido ese servicio y no haya podido nacer una servidumbre que grava el edificio adquirido? El Tribunal Supremo (TS) ha declarado que este tipo de cláusula, por tratarse de una cláusula ambigua, no es suficiente para evitar que, mediante lo que establece el artículo 541 del Código Civil (CC), se haya podido constituir una servidumbre. Para que se cumpla este requisito, se requiere algo más que esta cláusula.

Para que no haya nacido esa servidumbre, ha de existir otro tipo de declaraciones de voluntad contenidas en el contrato de las que se deduzca que se quiso transmitir el edificio sin la servidumbre, o cuando exista algún hecho (como que se haya suprimido la evacuación de las aguas cegando la tubería) del que se deduzca claramente la voluntad de suprimir la servidumbre. Por tanto, el TS no permite que se deduzca que se ha querido suprimir la servidumbre cuando se transmite el predio sirviente. Por consiguiente, sí podría haber nacido en nuestro caso práctico un derecho real de servidumbre de acuerdo con el artículo 541 CC.

Oponibilidad de la Servidumbre Aparente a Terceros (Art. 13 LH)

La Inscripción Registral y la Interpretación del TS

El artículo 13 de la Ley Hipotecaria (LH) establece que, para que una servidumbre (en general, como un derecho real en cosa ajena) surta efecto contra terceros adquirentes de la finca gravada, es necesario que se haya inscrito en el Registro de la Propiedad, en el folio registral de la finca gravada.

Sin embargo, este precepto ha recibido por parte del TS una interpretación correctora en relación con las servidumbres, entendiendo que también surtirá efecto contra terceros, aun no encontrándose inscrita la servidumbre, si esta es una servidumbre aparente. Esto ocurre cuando el signo que la pone de manifiesto sea tan ostensible e indubitado en su apariencia exterior que le atribuya una publicidad superior a la del Registro de la Propiedad.

La Buena Fe del Adquirente y la Diligencia Debida

En definitiva, el TS sostiene que si existe un signo externo que, por la simple inspección ocular del inmueble, permite deducir a quien está dispuesto a adquirirlo que se encuentra gravado por una servidumbre, el adquirente no estaría actuando conforme a la buena fe. En su contra operaría la existencia de la apariencia de la servidumbre, teniendo que soportarla aun cuando no esté inscrita en el Registro de la Propiedad y no haya podido tener conocimiento por la consulta del mismo.

El hecho de que no haya procedido a inspeccionar la finca que va a comprar para verificar si se encontraba gravada por alguna servidumbre, significa que no ha actuado con la diligencia normal. Mediante la inspección, podría haber detectado la situación. Por tanto, no puede ampararse en que la servidumbre de desagüe no estaba inscrita en el Registro de la Propiedad para que prospere la acción negatoria.