Servidumbres Reales y Prediales: Fundamentos del Derecho Romano

Bolilla 14: Servidumbres Reales o Prediales: Rurales y Urbanas

Son derechos reales sobre cosa ajena consistentes en una sujeción jurídica permanente de un fundo en provecho o beneficio de otro. Son derechos, por lo tanto, transmisibles en su aspecto activo y pasivo a los sucesivos propietarios del fundo dominante y del sirviente, respectivamente, como cualidades inherentes e inseparables de los fundos.

Características de las Servidumbres

Las servidumbres debían ser:

• Útiles: Solo podían ser ejercidas en la medida de la estricta utilidad del fundo o edificio.
• Inalienables: La servidumbre es inherente al fundo; por lo tanto, se transmite con este y no puede enajenarse separada de él.
• Indivisibles: No puede surgir ni extinguirse por partes.
• De causa perpetua: Los fundos deben presentar condiciones objetivas para que la utilidad sea permanente.
• Posibles: El ejercicio de la servidumbre debe ser posible.
• Perpetuas.

Clasificación de las Servidumbres Prediales

Esta distinción se basa en la diferente función y estructura de cada servidumbre:

• Son rústicas las que responden a exigencias agrícolas de la producción de frutos.
• Son urbanas las que corresponden a exigencias edilicias de sostén, iluminación y vistas en favor de un edificio.

Servidumbres Rústicas

Las más antiguas fueron las tres de paso:

• Iter: Derecho de pasar a pie o a caballo.
• Ductus: Derecho de arrear al ganado.
• Vía: Derecho de transportar materiales con carro a través de un camino construido dentro de ciertas medidas.
• Acueducto: Derecho a derivar agua o conducirla a través de un fundo sirviente.

Otras servidumbres rústicas se refieren al pastoreo o abrevadero de bestias empleadas en el cultivo del fundo dominante, a la extracción de creta o arena en la medida estricta de las necesidades del fundo dominante, etc.

Servidumbres Urbanas

Las más frecuentes fueron:

• Las de dejar caer del techo el agua pluvial directamente sobre el fundo sirviente.
• Las de desagües.
• Las de apoyar o introducir vigas en el muro del fundo sirviente.
• Las de asegurar luz y vistas, con la abstención de construir a más de cierta altura, etc.