Sistemas de Ejecución Urbanística en España

Sistemas de Ejecución Urbanística

La ejecución de los planes de urbanismo se realiza por cualquiera de estos cuatro sistemas:

• Cooperación: Este sistema, gestionado por la administración, estimula la urbanización y edificación por los propietarios. Los propietarios aportan los terrenos y costean las obras, quedándose con el beneficio derivado de la apropiación de los solares resultantes.
• Expropiación: La administración expropia la totalidad de los terrenos comprendidos en un polígono para urbanizarlos por sí misma o a través de una empresa concesionaria.
• Compensación: A diferencia de la cooperación, son los propios propietarios, a través de la Junta de Compensación, quienes asumen la responsabilidad de la urbanización.
• Cesión de viales: Este sistema, instaurado por la Ley de Ensanche, obliga a los propietarios a aportar los terrenos para viales y zonas verdes, además de costear las obras de urbanización. Los gastos se sufragan mediante contribuciones especiales, cuya exacción anticipada facilita la eficacia del tributo.

Comparativa entre Sistemas

En el sistema de compensación, la administración limita su actividad a una actitud de asistencia vigilante y arbitral. Los particulares, agrupados en una Junta de Compensación, ejecutan el plan bajo su responsabilidad y coste, aportando capital y terrenos. Como aspecto fundamental, se apropian de los terrenos urbanizados y de las plusvalías urbanísticas generadas.

En el sistema de cooperación, los propietarios también se adjudican los terrenos urbanizados. Sin embargo, la administración asume el protagonismo de la ejecución, llevando a cabo las obras necesarias bajo su responsabilidad y con cargo a los propietarios. Estos últimos limitan su actividad a la aportación de terrenos y capitales para financiar las obras, recibiendo solares urbanizables en proporción a los terrenos aportados.

En el sistema de expropiación, la responsabilidad de la ejecución y el riesgo del negocio de la venta de los solares resultantes recae íntegramente en la administración. Los propietarios asumen un papel pasivo como expropiados, pero con la particularidad de ser compensados con justiprecios urbanísticos.

El Derecho a Urbanizar

Históricamente, se discutió si el derecho a urbanizar correspondía a los propietarios o a la administración.

Marco Jurídico Actual

La legislación estatal vigente, el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSR 7/2015), si bien no regula los sistemas de ejecución del planeamiento urbanístico, establece directrices básicas sobre la iniciativa y la participación. Estas directrices conforman el marco jurídico para los sistemas de ejecución que establezcan las legislaciones urbanísticas.

El TRLS enmarca la actividad de ejecución del planeamiento en torno a cuatro figuras:

• Actuaciones de urbanización
• Actuaciones de dotación
• Actuaciones de transformación urbanística
• Actuaciones edificatorias