Tipos de Servidumbres Prediales: Derechos y Obligaciones entre Fincas

Servidumbres de Aguas

• Natural de Aguas: Las fincas inferiores están obligadas a recibir las aguas que de forma natural, así como la tierra y las piedras que arrastren, desciendan de las fincas superiores.
• De Márgenes de Cauces Públicos: Se aplica a ríos y mares.
• De Mar: Recae sobre terrenos colindantes a la costa para permitir el acceso al mar.
• De Estribo de Presa: Si para tomar agua de un río o arroyo fuese necesaria una presa y el que vaya a construirla no sea dueño del terreno, podrá hacerlo mediante indemnización.
• De Saca de Agua: Solo puede interponerse por causa de utilidad pública en beneficio de una población.
• De Acueducto: Todo el que quiera servirse de agua para una finca suya tiene derecho a hacerla pasar por las fincas intermedias, indemnizando a sus dueños. No se puede imponer sobre edificios o huertas ya existentes.

Servidumbres de Paso

• Con Carácter Permanente: Cuando el propietario de una finca enclavada entre otras no tiene salida a un camino público, tiene derecho a exigir paso por las fincas vecinas, pagando la indemnización correspondiente.
• Con Carácter Transitorio: Si fuese necesario, para construir o reparar un edificio, pasar materiales por una finca ajena o colocar andamios, el dueño estará obligado a consentirlo, cobrando la indemnización correspondiente.
• De Paso para Ganado: Se rigen por ordenanzas y, en su defecto, por la costumbre. La anchura no podrá exceder de 10 metros.

Servidumbre de Medianería

Se da cuando dos fincas están separadas por un elemento común que pertenece a los propietarios de ambas fincas. Se presume la medianería en:

• Paredes que dividen edificios contiguos.
• Paredes divisorias de jardines.
• Cercas, vallados y setos vivos que dividen fincas rústicas.

Servidumbre de Luces y Vistas

• Ningún medianero puede, sin el consentimiento del otro, abrir en pared medianera ventana o hueco alguno.
• El dueño de una pared no medianera, pero contigua a otra finca, podrá abrir solo ventanas de 30 cm².
• Tampoco se permite abrir ventanas con vistas rectas ni balcones sobre la finca del vecino si hay menos de 2 metros de distancia.
• Tampoco pueden construirse esas ventanas o balcones con vistas oblicuas o de costado si están a menos de 60 cm.
• Cuando se adquiere el derecho a tener vistas directas o balcones sobre la propiedad colindante, el dueño de esta no podrá edificar a menos de 3 metros.

Servidumbre de Desagüe de Edificios

El propietario está obligado a construir tejados de manera que las aguas de lluvia caigan sobre su propio suelo o sobre la calle, no sobre la finca vecina.

Servidumbre de Distancias y Obras Intermedias

No se podrá edificar ni plantar cerca de las plazas o fortalezas, ni construir cerca de una pared ajena pozos o acueductos.