Validez de Servidumbres de Desagüe: Requisitos Formales y Acuerdos Verbales

Caso Práctico 10: Servidumbres y Requisitos Formales

1. Planteamiento del Caso

a) Acciones Legales Interpuestas

El demandante interpone la acción negatoria, mientras que el demandado responde a la demanda e interpone la acción confesoria, solicitando al juez que declare la constitución de una servidumbre de desagüe.

2. Análisis Jurídico de la Servidumbre Gratuita

Para determinar cuál de las dos acciones prosperará, es fundamental analizar la naturaleza de la constitución de la servidumbre. Se plantea una situación en la que la tubería de desagüe se construyó sin contraprestación económica, es decir, con carácter gratuito.

Si la servidumbre se constituyó de forma gratuita, su naturaleza jurídica podría equipararse a la de un contrato de donación, dado el desprendimiento patrimonial sin contrapartida.

2.1. Requisito de la Escritura Pública para Donaciones de Inmuebles

El artículo 633 del Código Civil establece que la donación de bienes inmuebles solo será válida si se celebra mediante escritura pública. Este requisito es de carácter esencial y formal, lo que implica que su ausencia invalida el acto jurídico.

2.2. Consecuencias de la Ausencia de Escritura Pública

En el presente caso, la ausencia de constitución de la servidumbre en escritura pública impide su existencia legal. Por consiguiente, la acción negatoria interpuesta por el demandante tendría éxito.

Una vez emitida la sentencia que declare la inexistencia de la servidumbre, el demandante estará facultado para ejecutarla. Esto implicaría, si el demandado no se aviene voluntariamente, la puesta en marcha del correspondiente procedimiento ejecutivo para la eliminación de la tubería, cuyos costes correrían a cargo del demandado.

Es relevante señalar que la instalación de la tubería fue resultado de un acuerdo verbal entre los propietarios de ambos edificios en el momento de su construcción, sin que se hubiera constituido sobre ellos un régimen de propiedad horizontal.

3. La Validez del Acuerdo Verbal en el Derecho de Servidumbres

Aunque el principio general de libertad de forma rige en el derecho contractual español, permitiendo la validez de acuerdos verbales, existen excepciones donde la ley exige una forma específica para la validez del acto jurídico. En el contexto de una servidumbre de desagüe que implica la prestación de un servicio de un edificio a otro, y especialmente si se configura como una donación de derecho real, la falta de escritura pública es determinante.

Por tanto, el acuerdo verbal para la constitución de esta servidumbre no surtirá ningún efecto constitutivo, ya que la validez de los contratos está supeditada a las exigencias formales que la normativa específica pueda establecer.