Valoración por el Método Residual
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Valor CMO Residual: Concepto
Partiendo de la base que el valor del bien inmueble proviene de la suma del propio del suelo y el de la estructura edificada, se trata de obtener el valor de una de las partes como diferencia entre el valor del correspondiente a la otra parte.
Se utiliza para encontrar el valor del suelo. Es un método operativo cuando es la superficie construida, fundamentalmente, la que le significa de valor al bien inmueble.
Nociones previas
Edificio óptimo: Aquel que saca mayor aprovechamiento de las características del suelo en el que se va a ubicar. Es decir, aquel que permite obtener mayor rentabilidad económica, derivada del uso, edificabilidad permitida por el planeamiento, y demanda del mercado en esa zona. La edificabilidad se entiende sobre rasante. Ha de atenderse al planeamiento y a la situación de mercado.
Valor de repercusión: Aquel con el que repercute el suelo en el valor de venta del m2 construido. Varía según:
- VPO
- Renta libre
- Renta media
- Lujo y superlujo
Valor unitario: El correspondiente a la unidad de superficie del suelo, entendido como solar.
Metodología
Se parte de la consideración del suelo como solar, y de la promoción de un edificio óptimo. El periodo medio de promoción se considera 24 meses, desde la obtención de licencia de obras hasta la entrega de la misma. Existen dos modalidades de aplicación: Estático, y dinámico, éste último prácticamente en desuso.
A) Método Residual Estático
Parte del conocimiento de:
- Costes de construcción
- Costes de promoción
- Estimación del valor en venta
- Beneficio esperado de promoción
No contempla las variaciones que puedan producirse a lo largo del tiempo que perdure la promoción.
B) Método Residual Dinámico
Tiene en consideración que el mercado, a lo largo del tiempo sufre alteraciones. Utiliza, para el cálculo, los flujos de costes e ingresos presumibles, ambos en su valor actual. Se aplica en los casos de promociones sobre suelos poco desarrollados urbanísticamente.
Ecuación de la promoción: