Valoración del suelo en la expropiación forzosa

Requisitos para la valoración del suelo en la expropiación forzosa

1. Que los terrenos hayan sido incluidos en la delimitación del ámbito de la actuación y se den los requisitos exigidos para iniciarla o para expropiar el suelo correspondiente.
2. Que la disposición, el acto o el hecho que motiva la valoración impida el ejercicio de dicha facultad o altere las condiciones de su ejercicio modificando los usos del suelo o reduciendo su edificabilidad.
3. Que la disposición, el acto o el hecho surtan efectos antes del inicio de la actuación y del vencimiento de los plazos establecidos.
4. Que la valoración no traiga causa del incumplimiento de los deberes, inherentes al ejercicio de la facultad. A su vez, una nueva diferencia se introduce entre los propietarios de suelo rural-urbanizable en función del sistema de ejecución de la unidad actuación que se elija para su desarrollo urbanístico. Así los propietarios que llevan a cabo la urbanización por sí mismos, sistema de compensación, recibirán la mayor parte de plusvalía.

El Tribunal estima el proporcional equilibrio que debe existir entre la compensación prevista en la ley, y el contenido real de la facultad de la que se ve privado el propietario y entiende que la compensación es inconstitucional haciendo uso de un argumento fáctico pero poco jurídico y es que aunque la posibilidad de existencia de indemnización es constitucional, la forma de valorarla no, y hace una orientación final al legislador entendiendo que "requiere de un complemento indemnizatorio que responda al valor real de la facultad de la que los propietarios se han visto privados".

Valoración del suelo urbanizado

En el suelo urbanizado que no está edificado, o en el que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física, el valor se hace radicar en la plusvalía urbanística que los planes atribuyen a los terrenos.

Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido. Una vez determinada la edificabilidad se aplicará, para obtener el valor del suelo, el método residual estático a cuyo efecto se parte del precio de mercado del producto inmobiliario finalizado, es decir, del precio de la vivienda construida y lista para su uso, y de este precio, se van descontando todos los costes conocidos que intervienen en su elaboración, como los de urbanización, construcción de la vivienda y beneficio del promotor. Lo que resta será el precio del terreno.

Valoración del suelo edificado

Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, la Ley determina que el valor de la tasación será el superior entre el determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente, por el método de comparación, es decir, el precio de mercado de fincas análogas, o bien el determinado por el método residual aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada.

Valoración del suelo urbanizado sometido a reforma o renovación

Si de lo que se trata, es de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, el método residual considerará los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen.