Obligacions Propter Rem: Concepte i Característiques Essencials

Juntament amb els drets reals, de la titularitat de cadascun neixen una sèrie de deures o obligacions que consisteixen a donar o fer recíprocament, un cop constituït el dret real limitat. Així, conjuntament amb un dret real, en neix una obligació connexa o accessòria pel simple fet d'ostentar una posició que atorga titularitat sobre una cosa. Aquestes obligacions són especials; la doctrina les ha enquadrat dins de la naturalesa dels drets de crèdit.

Aquestes obligacions propter rem presenten unes particularitats que les diferencien de les obligacions normals que derivarien d'un contracte típic:

• Obligacions Ambulatòries

  Aquestes obligacions són denominades ambulatòries perquè aquest tipus d'obligacions o deures s'extingeixen sempre que es transmeti el dret real del qual deriven.

• Responsabilitat per Incompliment

  En el camp de les accions típiques d'incompliment contractual, és important diferenciar les situacions en què el titular del dret real exercita les accions reals. Tanmateix, per defensar aquest tipus d'obligacions propter rem, les accions que haurà d'utilitzar són les accions típiques d'incompliment contractual.

  Quan es tracta d'un contracte normal, les accions que es van estudiar eren: l'execució forçosa (articles 1101 i 1911 del Codi Civil) i la resolució contractual (article 1124 del Codi Civil). En les obligacions propter rem, per exigir la responsabilitat per incompliment, mai s'utilitzarà l'acció de resolució contractual; s'haurà d'exercir l'acció personal, és a dir, l'execució forçosa.

• Responsabilitat Limitada del Deutor

  Les obligacions propter rem comporten una responsabilitat limitada per part del deutor. Això és perquè, en aquest tipus d'obligacions, el titular del dret real limitat, que pot renunciar-hi lliurement quan vulgui, només respondrà d'aquelles obligacions, incompliments o indemnitzacions que hagi contret fins al moment de la renúncia. En el moment en què renunciï, les obligacions s'extingeixen per a ell.

  Per exemple, si es constitueix un usdefruit per 15 anys i el propietari vol una part dels fruits, el propietari té unes expectatives econòmiques. Si aquesta relació s'hagués contret com una relació contractual normal, el propietari podria demandar l'usufructuari si aquest decidís marxar. Tanmateix, si es configura com una relació purament real, fins on respondrà l'usufructuari? La seva responsabilitat s'estén fins al moment en què renuncia o abandona el dret.