Registre de la Propietat: Eficàcia, Publicitat i Protecció Jurídica

Què és el Registre de la Propietat?

• És un organisme establert pel nostre legislador amb la finalitat de donar a conèixer, és a dir, publicar, les titularitats reals (drets que es tenen sobre les coses) sobre béns immobles.
• Publica la situació jurídica dels immobles, sol ser un mapa jurídic de la propietat i dels drets reals que la graven, i garanteix relativament les notícies que conté, ja que és tendencialment exacte (no s'inclou el principi d’inscripció i és voluntari).
• El Registre de la Propietat està pensat pels particulars i no per l'administració.

Eficàcia del Registre de la Propietat

• Una vegada realitzat l’assentament sol·licitat, el dret inscrit gaudeix de la protecció del Registre.
• La protecció es basa en el principi de publicitat (dona fe del que hi ha al registre a tots els interessats).

Publicitat Material

• Principi de legitimació
• Principi de fe pública

Publicitat Formal

• Registre públic

Principi de Publicitat Registral

“La publicitat registral és una declaració assenyaladora que prové d’òrgans públics dirigida a fer palesa la verificació de fets idonis per a produir modificacions jurídiques que poden interessar la generalitat dels ciutadans.”

Eficàcia i Publicitat Material del Registre

Principi de Fe Pública Registral

Implica dos sistemes de protecció:

• Sistema d'inoponibilitat (art. 32 LH; fa confiar que el que hi ha al registre és cert des del punt de vista del venedor).
• Sistema de protecció a l’aparença registral (art. 34 LH; fa confiar que el que hi ha al registre és cert des del punt de vista del comprador).

Sistema d'Inoponibilitat (Art. 32 LH)

• La informació que dona el Registre a l’adquirent és negativa: la inexistència d’un acte anterior d’alienació.
• L’art. 32 LH diu que els títols no inscrits o anotats al Registre no perjudiquen a tercers.
• Tercer és aquella persona que ha inscrit i al que no se li poden oposar els titulars que no han inscrit.
• Aquesta protecció es limita a diversos adquirents d’un mateix titular (doble venda). Sanciona la negligència del que no inscriu.

Sistema de Protecció a l'Aparença Registral

• Es basa en la dada objectiva de preexistència d’una inscripció a favor del tradens.
• El Registre declara que el tradens és el propietari i l’accipiens pot confiar-hi de manera absoluta.
• La base és que:
  • El foli registral es presumeix exacte i íntegre.
  • Totes les titularitats que manifesta es corresponen amb la realitat i no n’hi ha d’altres fora d’aquestes.
• La presumpció “iuris tantum” a favor del titular inscrit, es converteix en “iuris et de iure” pel tercer adquirent que contracta sobre la base d’una inscripció anterior.
• Pel tercer adquirent l’assentament antecedent val sempre com a exacte, vàlid, íntegre i complet, encara que no ho sigui, en base al Principi de fe pública (arts. 40, 34, 37 i 31 LH).
• Aquest tercer és el tercer hipotecari.

Requisits del Tercer Hipotecari (Art. 34 LH)

• Ser tercer implica haver adquirit uns béns o drets que reclama un altre subjecte amb el que no s’ha contractat.
• Haver adquirit mitjançant negoci jurídic vàlid.
• De qui figura en el Registre legitimat per transferir.
• Haver adquirit de bona fe.
• A títol onerós (hi ha d'haver diners).
• Haver inscrit el títol d’adquisició.

Eficàcia i Publicitat Formal del Registre

Publicitat Formal: Concepte i Accés

“Los Registros serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos” (art. 221 LH).

Mecanismes de Publicitat Formal

• Manifestació dels llibres.
• Certificacions.