Adquisición, Modificación y Extinción de Derechos Reales: Conceptos Fundamentales
Adquisición de Derechos Reales
El artículo 609 del Código Civil establece los distintos modos de adquirir la propiedad y los derechos reales: ocupación, donación, sucesión testada e intestada, por contratos mediante la tradición, por prescripción adquisitiva o usucapión y por ley (solo la adquisición, no la transmisión).
Existen diversos modos de adquisición de los derechos reales:
- Modos originarios: El derecho del nuevo titular no se basa en ninguno anterior; surge como un derecho nuevo, independiente de otras titularidades previas. Es el caso del hallazgo, la ocupación y las adquisiciones a non domino, donde no existen límites.
- Modos derivativos: Implican una adquisición que se funda en el anterior titular del derecho; este pasa de un sujeto a otro mediante negocio jurídico. Es el caso de la compraventa seguida de tradición, las herencias, los legados y las donaciones. El alcance del derecho ostentado por el anterior titular es un límite infranqueable del propio derecho adquirido.
Modificación de los Derechos Reales
La modificación puede ser de dos tipos:
- Subjetiva: La transmisión del derecho real da lugar a la adquisición derivativa del mismo por un nuevo sujeto, que sustituye al anterior titular. La transmisión conllevará la transmisión de las cargas que gravaban el derecho en manos del anterior titular (transmisión de cargas, gravámenes, condiciones y extensión de las facultades).
- Objetiva: Es la modificación del derecho en sí, explicada por la elasticidad del derecho de propiedad. Se producen:
- Cuando se constituyen derechos reales limitados a favor de terceros que gravan la propiedad, desintegrando las facultades globales del dominio.
- Por alteración de alguna de las facultades del propietario.
- Por imposición de la ley.
Extinción de los Derechos Reales
Las causas de extinción son las siguientes:
- Pérdida o destrucción total de la cosa.
- Renuncia o abandono: El titular lo extingue por simple voluntad. Cuando lo renunciado es la propiedad, la cosa se convierte en res nullius y es susceptible de ocupación, salvo en los casos en que pasa al Estado.
- Caducidad por expiración del término o falta de uso: Derecho real establecido por un tiempo determinado (ej. servidumbre a los 20 años).
- Consolidación: Coincide la condición de propietario y la titularidad sobre un derecho real en cosa ajena que grava esa misma cosa objeto de la propiedad de aquel; nadie puede ostentar un derecho real en cosa ajena sobre cosa propia.
- Expropiación: En casos de utilidad pública e interés social.