Agentes y Requisitos en la Construcción y el Urbanismo: Normativas y Obligaciones

Agentes Intervinientes en el Proceso de Construcción

En el ámbito de la construcción, diversos agentes desempeñan roles cruciales para el desarrollo y la ejecución de proyectos. A continuación, se detallan las responsabilidades y obligaciones de cada uno:

Promotor

El promotor es cualquier persona, física o jurídica, que decide, impulsa, programa y financia las obras. Sus responsabilidades incluyen:

• Tener la titularidad sobre el solar para poder edificar.
• Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto.
• Obtener la licencia de obras y las autorizaciones administrativas, así como suscribir los seguros previstos.
• Entregar la documentación de obra ejecutada o la exigida por las administraciones competentes.

Proyectista

El proyectista es el agente encargado de redactar el proyecto. Sus deberes son:

• Poseer la titulación académica correspondiente: Arquitecto (a), Arquitecto, Ingeniero, Ingeniero Técnico (b), Arquitecto, Arquitecto Técnico, Ingeniero, Ingeniero Técnico (c).
• Redactar el proyecto siguiendo la normativa establecida.
• Acordar con el promotor las colaboraciones parciales necesarias.

Constructor

El constructor es quien ejecuta, con medios humanos y materiales, las obras con sujeción al proyecto y al contrato. Sus obligaciones incluyen:

• Ejecutar la obra siguiendo el proyecto.
• Tener la titulación profesional para ejercer.
• Designar al jefe de obra.
• Asignar a la obra los medios humanos y materiales necesarios.
• Formalizar las subcontrataciones.
• Firmar el acta de replanteo y el acta de recepción de la obra.
• Facilitar la documentación al director de la obra.
• Suscribir las garantías previstas.

Director de la Obra

El director de la obra dirige la obra según el proyecto y el contrato. Sus funciones son:

• Poseer la titulación académica adecuada.
• Verificar el replanteo y adecuar la cimentación y estructura al terreno.
• Resolver las posibles complicaciones que surjan en la obra.
• Elaborar cambios en el proyecto cuando sea necesario.
• Elaborar los planos resultantes al finalizar la obra.

Director de Ejecución de la Obra

El director de ejecución de la obra dirige la ejecución material de la obra y controla cualitativamente la construcción y la calidad de lo edificado. Sus responsabilidades son:

• Poseer la titulación académica correspondiente.
• Verificar la recepción de los productos de construcción en obra.
• Dirigir la ejecución de los materiales.
• Consignar las instrucciones precisas en el libro de órdenes y asistencias.
• Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra.
• Colaborar en la documentación de la obra ejecutada.

Entidades y Laboratorios de Control de Calidad

Estas entidades prestan asistencia técnica para verificar la calidad del proyecto mediante ensayos o pruebas, de acuerdo con la normativa aplicable. Sus deberes incluyen:

• Prestar asistencia técnica y entregar los resultados.
• Justificar la capacidad suficiente de medios materiales y humanos para realizar los trabajos adecuadamente.

Suministradores de Productos

Son los fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de construcción. Sus obligaciones son:

• Realizar la entrega de los productos de acuerdo con el pedido.
• Facilitar las instrucciones de uso y mantenimiento de los productos.

Propietarios y Usuarios

Los propietarios y usuarios deben realizar un mantenimiento y uso adecuado de la edificación.

Tipos de Licencias

Existen diferentes tipos de licencias necesarias para la construcción y operación de edificaciones:

• Licencia de Ocupación: Para comprobar la adecuación de la obra realizada a lo propuesto en el proyecto.
• Licencia de Apertura: Para comercios o industrias, para comprobar la adecuación a las normas urbanísticas u ordenanzas municipales y las condiciones de tranquilidad, seguridad y salud.
• Licencia de Actividad Clasificada: Para actividades molestas, nocivas, insalubres o peligrosas, de conformidad con lo dispuesto en el reglamento.
• Licencia de Instalación: Para la instalación o traslado de aparatos industriales, pudiendo quedar subsumida por alguna de las otras licencias al requerirse estas.

Clasificación del Suelo y Obligaciones

Suelo Urbano

El suelo urbano es aquel que ya ha sido transformado y cuenta con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación y suministro eléctrico, o está consolidado por la edificación según la legislación urbanística. También pueden ser terrenos que, en ejecución del planeamiento, hayan sido urbanizados de acuerdo con el mismo.

Derechos:

• Derecho a edificar en las condiciones que establezca la legislación urbanística y el planeamiento.
• Derecho a completar la urbanización de los terrenos para que adquieran la condición de solar.

Deberes:

• Completar la urbanización para adquirir la condición de solar.
• Edificar si queda contratado en el planeamiento dentro de un determinado plazo.
• Ceder gratuitamente: suelo para dotaciones públicas de carácter local, suelo para ejecución de sistemas generales, y suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento.
• Distribuir equitativamente los beneficios y cargas derivadas del planeamiento.
• Costear y, en su caso, ejecutar la urbanización.
• Edificar los solares en el plazo que establezca el planeamiento.

Suelo Urbanizable

Derechos:

• Derecho a usar, disfrutar y disponer de los terrenos de su propiedad conforme a la naturaleza rústica de los mismos.
• Derecho a promover la elaboración y posterior aprobación de un Plan Parcial (PP).

Deberes:

• Costear y ejecutar las obras de conexión con los sistemas generales exteriores a la actuación.

Suelo No Urbanizable

Derechos:

• Derecho a usar, disfrutar y disponer de su propiedad de conformidad con la naturaleza de los terrenos, debiendo destinarla a fines vinculados a la utilización racional de los recursos naturales y dentro de los límites que establezca el planeamiento.

Deberes:

• Prohibición de realizar divisiones de fincas rústicas en contra de lo dispuesto en la legislación agraria o forestal.

Contrato Administrativo de Obras

Es aquel que tiene por objeto la construcción, reforma, reparación, conservación y demolición de un bien inmueble, así como la realización de trabajos que modifiquen la forma del suelo, por cuenta de la administración y a cambio de un precio.

Diferencias con otros contratos:

• Arrendamientos de Obras Civil: Se pretende satisfacer el interés particular de quien encomienda la obra, no al público.
• Suministros: Consiste en una entrega de cosas muebles, con independencia de que estén en la naturaleza o que se fabriquen.
• Concesión de Obra Pública: Las relaciones jurídicas trascienden con la administración, los contratistas y los terceros que utilizan la obra, pagando parte del precio a los usuarios.
• Concesión de Servicios Públicos: Se obliga a prestar un servicio y se promete la actividad como tal.

Conceptos Adicionales

• Solar: Es el suelo urbano que está listo para edificar.
• Proyecto Básico: Contiene las determinaciones básicas de la obra y permite verificar la adecuación de las obras proyectadas al planeamiento.
• Proyecto de Ejecución: Incluye toda la documentación exigida para poder ejecutar las obras.

Diferencia entre NBE y NTE

• NBE (Normas Básicas Españolas): Son de obligado cumplimiento.
• NTE (Normas Tecnológicas Españolas): No son de obligado cumplimiento.

Clases de Ruina

• Económica: El coste de la consolidación o conservación es mayor del 50% del valor actual de la edificación.
• Física: Sus elementos estructurales presentan agotamiento general.
• Urbanística: Edificación situada fuera de ordenación.

Este documento proporciona una visión integral de los agentes, normativas y procesos involucrados en la construcción y el urbanismo, destacando las responsabilidades y obligaciones de cada parte interviniente.