Ámbito de Aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos: Regímenes y Exclusiones

Ámbito de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

La LAU establece dos regímenes fundamentales para los contratos de arrendamiento:

1. Arrendamiento de vivienda

Recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Incluye, si los hay, el mobiliario, trasteros, plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador (art. 2).

2. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda

Recae sobre una edificación, pero tiene como destino primordial uno distinto al de vivienda e incluye (art. 3):

• a) Arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada: Ya sea de verano o cualquier otra, siempre que no persigan que la vivienda se convierta en un hogar estable para el arrendatario.
• b) Actividades económicas: Los celebrados para ejercer en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, independientemente de las personas que los celebren.

Exclusiones del ámbito de aplicación

Están expresamente excluidos de la aplicación de la LAU, entre otros:

• El uso de las viviendas que porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tengan asignadas por razón de su cargo.
• El uso de las viviendas militares.
• El uso de las viviendas universitarias asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente universidad.

Régimen jurídico aplicable

En cuanto a la normativa aplicable, se distingue según el tipo de contrato:

• A todos los arrendamientos: Se aplican los Títulos I (ámbito) y IV (fianza y formalidades), además de lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) sobre contratos de arrendamiento (el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas se regula por la especialidad del juicio verbal).
• A las viviendas normales: Se aplica el Título II (duración, renta, derechos y obligaciones de las partes, suspensión, resolución y extinción del contrato) y, en su defecto, la voluntad de las partes y subsidiariamente el Código Civil (CC).
• A las viviendas suntuarias: (Viviendas superiores a 300 m² o en las que la renta inicial anual exceda 5,5 veces el salario mínimo): Se aplica primero la voluntad de las partes, en su defecto el Título II de la LAU y, subsidiariamente, el CC.

El art. 6 establece que serán nulas y se tendrán por no puestas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del Título II, salvo que la propia norma expresamente lo autorice.