Artículo 17 LOE: Responsabilidad de los agentes en la edificación y plazos de garantía

Artículo 17 LOE

En el ámbito de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, la persona física o jurídica que intervenga en el proceso de la edificación responde frente a los propietarios y a los terceros compradores de los edificios o partes de los mismos en el caso de que sean objeto de daños materiales en el edificio, dentro de los plazos indicados, contados desde la recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de estos.

Se exige la responsabilidad solidaria de los agentes que intervienen en la edificación frente a los propietarios y a los terceros adquirentes de los edificios o de parte de los mismos. En todo caso, se involucra al promotor como responsable solidario con las demás agentes ante los posibles compradores de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicio o defecto de construcción.

Plazos de garantía

a) Durante 10 años por los daños materiales causados en el edificio por vicio o defecto que tengan su origen o que afecten a:

• La cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga y los elementos estructurales que comprometan de manera directa la resistencia mecánica así como la estabilidad del edificio.

b) Durante 3 años por los daños materiales por vicio o defecto de los elementos constructivos o de instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos básicos de habitabilidad.

c) Durante 1 año responde el constructor por los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a los elementos de terminación o de acabado de las obras.

Responsabilidad personal e individualizada

a) Directa por actos y omisiones propios.

b) Indirecta por actos y omisiones de otros agentes.

• El proyectista que contrate cálculos, estudios, dictámenes o informes será responsable de los daños que puedan derivarse de su insuficiencia, incorrección o inexactitud.
• El constructor y los subcontratistas serán responsables por los productos de construcción adquiridos o aceptados por ellos.
• El director de obra y el director de la ejecución de la obra, que suscriban el certificado final de obra, serán responsables de la veracidad y de la exactitud de dicho documento.
• El director de obra cuyo proyecto no haya elaborado él mismo asumirá las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imprecisiones del proyecto, sin perjuicio de la acción que pudiera corresponderle frente al proyectista.

Responsabilidad solidaria

En el supuesto de que se exija de manera alternativa, ya podrá determinarse la solidaridad si:

• a) Existe la imposibilidad de individualizar la causa del daño.
• b) Se comprueba la concurrencia de culpa sin que pueda precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido.

Existen una serie de supuestos especiales:

• a) El promotor responde solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles compradores de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicio o defecto de construcción.
• b) Proyectistas: cuando el proyecto de edificación haya sido contratado conjuntamente con más de un proyectista, estos responderán solidariamente.