Clasificación y Criterios de Valoración del Suelo en el Urbanismo

Valoración del Suelo: Introducción

Podemos distinguir 3 tipos de suelo: suelo urbano, suelo no urbanizable y suelo urbanizable.

Suelo Urbano

Tendrá la condición de suelo urbano, a los efectos de la ley:

• a) El suelo ya transformado que cuenta, como mínimo, con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica, o por estar consolidado por la edificación y con las características que establezca la legislación urbanística.
• b) Los terrenos que en ejecución del planeamiento hayan sido urbanizados de acuerdo con el mismo.

Suelo No Urbanizable

Tendrán la condición de suelo no urbanizable los terrenos en que concurran alguna de las circunstancias siguientes:

• a) Que deban incluirse en esta clase por estar sometidos a algún régimen especial de protección incompatible con su transformación de acuerdo con los planes de ordenación territorial o la legislación sectorial, en razón de sus valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, etc., acreditados en el planeamiento sectorial.
• b) Que el planeamiento general considere necesario preservar por los valores a que se ha hecho referencia en el punto anterior, por su valor agrícola, forestal, ganadero o por sus riquezas naturales, así como aquellos otros que considere inadecuados para un desarrollo urbano.

Suelo Urbanizable

El suelo que no tenga la condición de urbano o de no urbanizable, tendrá la consideración de suelo urbanizable, y podrá ser objeto de transformación en los términos establecidos en la legislación urbanística y el planeamiento aplicable.

Existen 2 tipos de planes: Plan General y Plan Parcial.

• Plan General: Plan general municipal de ordenación. Es el máximo instrumento de planeamiento; su objetivo es la clasificación del suelo del término municipal para el establecimiento del régimen jurídico.
• Plan Parcial: Tiene por objetivo desarrollar un plan general o normas complementarias mediante la ordenación detallada y completa de una parte de su ámbito territorial, en suelo urbanizable.

Análisis de la Valoración del Suelo

Valoración del Suelo No Urbanizable

Dice el artículo 26.1 de la LSV que “el valor de este suelo se determinará por el método de comparación a partir de valores de fincas análogas. A estos efectos, la identidad de razón que justifique la analogía deberá tener en cuenta el régimen urbanístico, la situación, tamaño y naturaleza de las citadas fincas en relación con la que se valora, así como los usos y aprovechamientos de que sean susceptibles”.

La principal innovación consiste en que se elimina la anterior norma de que no podía tenerse en cuenta la posible utilización urbanística de la finca.

Por tanto, ya no se trata del llamado valor inicial (que era un valor agrícola), sino de un valor que, sobre todo, parece que podrá tomar en cuenta el valor de terrenos cuyo precio de venta es muy superior a su valor agrícola a causa de su potencial urbanístico o incluso a su realidad urbanística en discordancia con el planeamiento.

El valor de los terrenos de naturaleza rústica se calculará capitalizando, al interés que reglamentariamente se establezca, las rentas reales o potenciales de los mismos, según la aptitud de la tierra para la producción, los distintos cultivos o aprovechamientos y de acuerdo con sus características catastrales.

En principio, al aplicar el método de capitalización de rentas, el valor del suelo (VS) ha de calcularse capitalizando la renta, real o potencial, de la tierra (RT), al tipo de interés reglamentario (TI), por lo que en definitiva: VS = RT * 100 / TI.

Valoración del Suelo Urbanizable

Es un suelo cuya urbanización es admisible, pero no se sabe qué aprovechamiento concreto va a tener. Por ello, se valorará como el suelo no urbanizable. Este supuesto puede producirse con relativa frecuencia dado el criterio de la LSV de considerar como suelo urbanizable todo el suelo no clasificado de otro modo en los municipios con plan.

La LSV, para la valoración del suelo urbanizable y urbano, atiende —aunque no se llame así— al valor urbanístico, que es “la expresión en términos monetarios del aprovechamiento urbanístico patrimonializable”.

VV = 1,40 * (VR + VC) * f1; VR = VV / k - VC.

Valoración del Suelo Urbano

De la misma forma que en el suelo urbanizable, el valor urbanístico del suelo urbano resulta de multiplicar el aprovechamiento urbanístico por el valor de repercusión.

Hay que tener en cuenta que los propietarios de terrenos de suelo urbano que carezcan de urbanización consolidada deberán ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración el suelo correspondiente al 10 % del aprovechamiento del correspondiente ámbito; este porcentaje podrá ser reducido por la legislación urbanística.

Por otro lado, en el suelo urbano de urbanización consolidada, aparte de no haber cesión alguna, se aplicará siempre el valor de repercusión en parcela, pues, de no estar determinado, se aplicará el de repercusión en calle o tramo de calle corregido en la forma establecida en la normativa técnica catastral.