Compraventa con pacto de retro y servidumbres: requisitos, derechos y obligaciones
Vicios ocultos y sus requisitos
Los vicios ocultos y sus requisitos son: que haya un uso impropio, que sea anterior, dentro del plazo, aunque lo ignore. Estos efectos se pueden dar en fincas y también en ganado.
Obligaciones del comprador
En relación con las obligaciones del comprador son:
- Pagar el precio.
- Recibir la cosa.
- Pagar los gastos necesarios y útiles.
- Pagar la primera cuota, la inscripción y los impuestos de transmisión.
Los derechos del comprador son: suspender el pago, resolver la venta, reclamar la entrega de la cosa y denunciar si la cosa tiene derechos ocultos. En su caso, los derechos son: desistir o pedir la rebaja del precio y la indemnización.
La responsabilidad del comprador puede llegar a producirse por la falta de pago y por la demora de este.
Extinción del contrato de compraventa
El contrato de compraventa se extingue por:
- Causas generales.
- Falta de cabida.
- Presencia de gravámenes y vicios ocultos.
- Retracto.
Existen en cuanto al riesgo algunas particularidades: así, este riesgo es del comprador si hay retraso por parte del vendedor.
Compraventa y pacto de retroventa
Tiene lugar cuando el vendedor se reserva el derecho a recuperar la cosa vendida. Su naturaleza jurídica es parecida a la del contrato de compraventa. Es un derecho real que es transmisible e hipotecable.
Son sujetos los vendedores y el comprador, con el mismo objeto y forma que la compraventa. Tiene un plazo de 4 años y puede llegar hasta 10 años.
Derechos y obligaciones
Los derechos del comprador son: sustituir al vendedor en la comunidad sobre la cosa indivisa.
Las obligaciones del vendedor son: pasar por los arrendamientos existentes al comprador de buena fe y según la costumbre de cada lugar.
Los derechos del vendedor son: ejercer su derecho de retracto pagando cualquier pago legítimo.
Cualquier bien se puede o no prorratear según el Código Civil.
La servidumbre
Una servidumbre es una carga, un gravamen (obligación), que se impone a una finca en beneficio de otra que pertenece a distinto dueño. En toda servidumbre existe una finca que goza de los derechos, que se llama finca dominante, y otra finca que sufre las consecuencias en forma de obligaciones, que se llama finca sirviente.
Rasgos que caracterizan a toda servidumbre
- Accesoriedad
- Indivisibilidad
- Perpetuidad
Es decir, la servidumbre es inseparable de la finca, y por ello es indivisible, ya que constituye la unidad y, además, es perpetua.
Clases de servidumbres
Las servidumbres pueden ser rústicas y urbanas, positivas y negativas, públicas y privadas, legales y voluntarias, continuas y discontinuas, visibles y no visibles, etc.
Origen de la servidumbre
Una servidumbre puede nacer por ley, por acuerdo entre las partes, por negocio jurídico y por el paso del tiempo (20 años, a la llamada prescripción adquisitiva).
Modificación y extinción
Las servidumbres se pueden modificar por el acuerdo que se establezca entre las 2 partes y a solicitud del titular de la finca sirviente.
Las servidumbres se pueden extinguir por:
- Confusión (el titular de las 2 fincas es el mismo).
- Consolidación.
- El paso del tiempo, es decir, por su no uso (prescripción extintiva) durante 20 años.
- Renuncia e incluso por expropiación forzosa.