El Contrato de Compraventa: Régimen Jurídico, Requisitos y Cláusulas Especiales

Concepto y caracteres del contrato de compraventa

De entre todos los contratos, la compraventa es el más frecuente en la vida diaria, por lo que tradicionalmente se le ha considerado el contrato-tipo por antonomasia. Parte de sus preceptos se aplican, en principio, a los demás contratos en los que existen prestaciones recíprocas; de ahí que sea el más profusamente regulado en nuestro Código Civil con alrededor de ochenta artículos.

En las sociedades primitivas, el cambio se hacía de cosa por cosa (permuta), por lo que la oferta de determinados bienes debía coincidir con la demanda de estos mismos bienes por otros miembros de la colectividad y, a su vez, que los bienes de estas otras personas satisfacieran las necesidades del oferente. Por consiguiente, la compraventa es un contrato consensual, que se perfecciona por el mero consentimiento, como lo demuestran las palabras "se obliga" del artículo 1445 y la declaración del artículo 1450. La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.

La entrega de la cosa y el pago del precio corresponden a la fase de ejecución del contrato; son las obligaciones primordiales que este lleva aparejadas una vez perfeccionado por el acuerdo de voluntades en que realmente consiste el contrato. Es también un contrato bilateral por producir obligaciones recíprocas para las dos partes contratantes: la entrega de la cosa y el pago del precio, actuando una como causa de la otra.

La capacidad de las partes: las prohibiciones legales de celebrar compraventas

La compraventa exige, como todos los contratos, que las partes contratantes tengan la capacidad suficiente para contratar y obligarse. El artículo 1457, que destaca el carácter meramente obligatorio de la compraventa, sienta como regla general que podrán celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a quienes este Código autoriza para obligarse, salvo las modificaciones contenidas en los artículos siguientes.

De este modo, se establece una remisión a la normativa en materia de capacidad, siendo relevantes los artículos 166.1 y 287 del Código Civil, que exigen a los padres, al tutor del menor y al curador con facultades de representación, autorización judicial para enajenar bienes muebles de extraordinario valor y bienes inmuebles o establecimientos mercantiles.

Debe entenderse aplicable tanto al guardador de hecho como al apoderado a quien no se le haya dispensado la autorización judicial, en virtud de la aplicación a ambos de las normas establecidas sobre curatela. El artículo 1458, en tiempos contemporáneos, no dispone ninguna restricción a las compraventas entre cónyuges porque, de acuerdo con la redacción dada por la Ley 11/1981, de 13 de mayo, el marido y la mujer podrán venderse bienes recíprocamente. Conforme al texto de la Ley 13/2005, de 1 de julio, se mantiene el mismo mandato con una alteración gramatical, mientras que antes solo se permitían las compraventas entre cónyuges cuyo régimen económico matrimonial fuese el de separación de bienes.

El objeto del contrato: la cosa y el precio

El objeto del contrato de compraventa es la cosa y el precio. En cuanto a la cosa objeto del contrato, esta ha de ser:

• Lícita.
• Posible.
• Determinada.

En cuanto al precio, ha de ser en dinero o en signo que lo represente; si se entrega una cosa por otra, habrá permuta. El precio también será cierto, donde el Tribunal Supremo (TS) considera que el precio debe estar cuantitativamente determinado en el momento de la perfección del contrato de compraventa o puede ser determinable sin necesidad de un nuevo convenio entre las partes.

El artículo 1256 CC establece que la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes (principio de relatividad del contrato). Así pues, el precio no puede quedar nunca al arbitrio de una de las partes ni de un tercero. Por lo que se refiere a las cosas, pueden ser corporales e incorporales o derechos, muebles e inmuebles, presentes y futuras, pero han de reunir una triple condición:

1. Que sean de comercio lícito, conforme a la exigencia impuesta genéricamente por el artículo 1271.
2. Que tengan existencia real o posible; esto es, no resulta indispensable que la cosa objeto de venta exista en el momento de celebración del contrato si se prevé la posibilidad de su existencia en la fase de ejecución.
3. Que la cosa haya sido objeto de determinación o sea susceptible de ello.

El precio es el otro elemento objetivo de la compraventa y consiste en la suma de dinero que el comprador se obliga a entregar al vendedor a cambio de la cosa entregada. En cuanto al precio verdadero o real, el pago del precio constituye la prestación a cargo del comprador, de tal modo que si no existiera estaríamos ante un contrato simulado de compraventa, que si cumple los requisitos de la donación se considerará como tal.

Compraventa de cosa futura: cosa esperada y esperanza

Es aquella en la que el objeto de la venta aún no existe al momento del contrato, pero se espera que llegue a existir. Por ejemplo, la venta de los frutos de un árbol aún no cosechados, o de un bien que el vendedor construirá o adquirirá en el futuro. En muchos ordenamientos civiles, está permitida bajo el principio de la compraventa de esperanza futura, siempre que no sea una cosa imposible.

Compraventa de cosa esperada (Emptio rei speratae)

La compraventa reviste los caracteres de conmutativa y condicional, en cuanto las partes subordinan la eficacia del contrato a la existencia de la cosa. En este caso, si la cosa no llega a tener existencia, no hay obligación por parte del vendedor de entregar cosa alguna, ni el comprador ha de pagar el precio. Por ejemplo, se contrata la venta de la cosecha que una finca producirá en el año próximo, de tal manera que el comprador solo pagará la cosecha producida y el precio convenido.

Compraventa de esperanza (Emptio spei)

Si, por el contrario, los contratantes celebran la compraventa a todo evento, es decir, que el comprador pague el precio aunque la cosa objeto del contrato no llegue a existir, se tratará de un contrato aleatorio. El vendedor se limitará a hacer lo posible para la existencia de la cosa, y el comprador vendrá obligado a pagar lo pactado, aunque la cosecha se pierda, por ejemplo, por causas meteorológicas, o, por el contrario, haya una cosecha excepcional. Precisamente la circunstancia de que surja una prestación sin contraprestación motiva a un sector doctrinal a calificar la figura de la emptio spei no como auténtica compraventa, sino como un contrato aleatorio atípico, calificándolo, sin embargo, como auténtica compraventa otros autores.

Compraventa de cosa ajena y la forma del contrato

Compraventa de cosa ajena

No es necesario que el bien objeto de compraventa forme parte del patrimonio del vendedor en el momento de celebración de la compraventa, pues la finalidad traslativa del dominio no se alcanza sino con la ejecución del contrato. Por lo cual, cuando el contrato no es de ejecución simultánea, sino que la misma se pospone, el vendedor devendrá obligado a adquirir el bien vendido para que, en el momento de ejecución, pueda transmitir el dominio.

Lo dicho equivale a afirmar que es posible y perfectamente lícita la venta de cosa ajena, sobre la que el Código guarda absoluto silencio, frente a la admisibilidad declarada por otras fuentes históricas. Precisamente, el Tribunal Supremo ha resaltado en más de una ocasión que la falta de regulación por el Código Civil debe interpretarse como una continuidad histórica en la falta de exigencia de que el vendedor deba ser propietario de la cosa objeto de compraventa.

La forma

El contrato de compraventa se rige por el principio de libertad de forma o espiritual; sigue el régimen general de todo tipo de contratos (arts. 1278-1290 CC), sin perjuicio de lo establecido en el artículo 1280 CC, que establece que las partes pueden obligarse recíprocamente a llevar a cabo por escrito los contratos en que la cuantía de una de las prestaciones sea superior a nueve euros. Aunque lo anteriormente comentado es la regla general, se admite la posibilidad de que las partes puedan someter el contrato de compraventa a una determinada forma para que tenga validez.

Los pactos adjuntos en la compraventa

En el contrato de compraventa rige el principio espiritualista o de libertad de forma en la contratación. Existe la posibilidad de que, dentro de esa libertad que los contratantes acuerden, la perfección del contrato no se logre hasta que se formalice en escritura pública.

El Pacto de Venta a Prueba

En las ventas hechas en calidad de ensayo o prueba, el contrato de compraventa comprende la posibilidad de que el comprador pueda saber por sí mismo si lo adquirido tiene las cualidades expresadas en el contrato. Según dispone el artículo 1453, la venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida y la venta de cosas que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas se presumirán siempre hechas bajo condición suspensiva.

Según la enseñanza clásica en la materia, en la venta hecha a calidad de ensayo o prueba, la compraventa está perfeccionada, aunque ha de comprobarse si la cosa objeto de la compraventa reúne las cualidades necesarias a fin de prestar el servicio para el que se compró. A juicio de la doctrina mayoritaria, se trata de una comprobación objetiva, que no queda al libre arbitrio del comprador, pues de lo contrario se estaría conculcando el mandato del artículo 1256.

El Pacto Ad Gustum

En las ventas ad gustum se faculta al comprador la posibilidad de saber si quiere o le gusta el bien tras el disfrute o empleo del mismo; se deja al libre arbitrio del comprador la aceptación de la cosa comprada, de forma tal que bastaría su mera manifestación de desagrado en relación con la cosa para que hubiera de entenderse ineficaz el contrato, cuando no se propone directamente que la llamada venta ad gustum es, en realidad, un supuesto de opción de compra.

Algunos autores, sin embargo, han argumentado que semejante entendimiento de la cuestión supone, en definitiva, someter la compraventa a una condición meramente potestativa, que se encuentra prohibida en términos generales por el artículo 1115. En consecuencia, entienden más razonable propugnar una cierta objetivación del gusto o del agrado, en cuya virtud el comprador debería entenderse vinculado por el contrato si, gustada o probada la cosa, es de la calidad y reúne las circunstancias expresadas.

El Pacto Comisorio (Lex Commissoria)

Es una estipulación contractual por la que se acuerda que, por falta de pago en el precio convenido o plazo señalado, el vendedor podrá resolver el contrato de compraventa. Dicha facultad incluirá la posibilidad de quedarse lo ya pagado. Referido a los bienes inmuebles, le permite al comprador realizar el pago aun después de transcurrido el plazo, toda vez que no haya sido requerido judicial o notarialmente.

Igualmente referida a la venta de inmuebles, contempla el artículo 1504 una garantía más del pago del precio en favor del vendedor, el denominado pacto de lex commissoria, fortalecido en la práctica por la posibilidad de acceder al Registro de la Propiedad si es configurado como condición resolutoria expresa (art. 11 LH).

En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.

El Pacto de Reserva de Dominio

En los contratos de compraventa, la adquisición del dominio o propiedad de la cosa vendida por parte del comprador se realiza con la entrega de la cosa (traditio). Sin embargo, de convenirse este pacto, el dominio sobre el bien surgirá en un momento posterior a la entrega, generalmente el pago total del precio.

Una de las características de la compraventa es que para que se dé el dominio de la cosa tiene que venir dado con la entrega de la cosa del vendedor al comprador. En estos casos, cabe establecer una cláusula mediante la cual el vendedor se reserva el dominio o propiedad de la cosa vendida hasta que el comprador no le pague íntegramente el precio. Hasta que no pague íntegramente no adquirirá la propiedad, sino la posesión; es una garantía para el vendedor.

El pacto de mejor comprador o in diem addictio

En ocasiones, el vendedor puede reservarse la posibilidad de que, celebrado y perfeccionado un contrato de compraventa, pueda declarar ineficaz el mismo, en un tiempo y plazo determinado y posterior, si consigue que otro comprador mejore el precio de la venta. Si bien se permite al primer comprador la posibilidad de igualar la oferta realizada por el segundo.

Con carácter general y dependiendo naturalmente de su concreción en cada caso, la existencia del pacto in diem addictio implica su posible aplicación tanto a las compraventas seguidas de tradición y completamente ejecutadas cuanto a aquellas en las que se haya producido solo la celebración del contrato, sin haber tenido lugar la entrega de la cosa. El mantenimiento de la adjudicación en favor del primer comprador se dará si, existiendo otro u otros posteriores, aquel igualara las condiciones más ventajosas ofrecidas por estos.

La explicación teórica de la figura se ha ofrecido tradicionalmente recurriendo a la venta bajo condición suspensiva, en el caso de que se tenga por no hecha la venta realizada al primer comprador hasta el transcurso del plazo sin mejores ofertas, o la venta bajo condición resolutoria.