Derecho de Hipoteca: Tipos, Características y Extinción

Derecho de Hipoteca

Definición

El derecho de hipoteca es un derecho real que se constituye sobre un bien inmueble para garantizar el cumplimiento de una obligación. Este derecho otorga al acreedor hipotecario la facultad de perseguir la finca hipotecada y cobrarse con preferencia sobre otros acreedores en caso de incumplimiento del deudor.

Características

El acreedor hipotecario tiene preferencia sobre otros acreedores en el pago de su crédito. En caso de que la finca hipotecada se venda en pública subasta, el acreedor hipotecario se cobra primero con el dinero obtenido. Si hay excedentes, se entregan a los acreedores de primera categoría. Si el dinero obtenido no es suficiente para cubrir la deuda, el acreedor hipotecario pasa a ser un acreedor de quinta categoría.

En caso de multiplicidad de deudores hipotecarios, estos se pagan preferentemente de acuerdo con las fechas de inscripción de las respectivas hipotecas en el Registro de Hipotecas y Gravámenes.

Derecho de Persecución

El derecho de persecución nace con ocasión de la hipoteca. Esto significa que, si es necesario realizar la garantía hipotecaria, el acreedor tiene el derecho de perseguirla contra cualquiera que la tenga en su poder, ya sea el constituyente original o un tercero. Este derecho permite al acreedor hipotecario realizar la garantía, incluso si el deudor original ya no es el propietario del inmueble.

Si hay un tercero distinto al deudor original que posee la finca hipotecada, se denomina tercer poseedor de la finca hipotecada. Existe un procedimiento judicial para obtener la garantía de este tercero, llamado desposeimiento.

El acreedor hipotecario dispone de dos acciones: una acción personal contra el deudor de la obligación principal y una acción real contra cualquiera que posea la finca hipotecada. Estas dos acciones pueden coincidir en algunas ocasiones.

La acción de desposeimiento está establecida en el Título XVIII del Libro III del Código de Procedimiento Civil.

Posposición de la Hipoteca

La posposición de la hipoteca tiene sentido cuando hay dos o más hipotecas sobre el mismo inmueble. Un acreedor preferente puede convenir con un acreedor hipotecario posterior la modificación del orden de pago a través de una convención. Esta convención, que normalmente implica un pago por parte del acreedor posterior al acreedor preferente, debe cumplir los siguientes requisitos:

• Escritura pública
• Inscripción en el Registro de Hipotecas y Gravámenes con fecha posterior a la del acreedor hipotecario de grado inferior

Extinción de la Hipoteca

Existen dos vías para la extinción de la hipoteca: la vía secuencial y la vía principal.

Vía Secuencial

En la vía secuencial, la extinción de la obligación principal conlleva la extinción de la hipoteca, ya que lo accesorio sigue la suerte de lo principal.

Vía Principal

En la vía principal, la hipoteca se extingue sin que se extinga la obligación principal. Las siguientes son algunas manifestaciones de la vía principal:

• Resolución del derecho del constituyente: como se establece en el artículo 2434 inciso segundo del Código Civil, la condición resolutoria cumplida extingue el derecho de hipoteca. La resolución es el efecto de la condición resolutoria cumplida, es decir, se ha verificado el hecho futuro e incierto por el cual se extingue la obligación. Si al momento de constituirse la hipoteca, los derechos estaban afectos a una condición resolutoria, al cumplirse la condición se extingue la obligación y su derecho correlativo, la hipoteca.
• Cancelación por el acreedor hipotecario mediante escritura pública: el artículo 2434 inciso cuarto del Código Civil permite al acreedor cancelar la hipoteca mediante escritura pública, tomándose razón al margen de la inscripción hipotecaria. El acreedor puede consentir la cancelación porque se ha garantizado de otra forma la obligación principal o por su mera voluntad.
• Destrucción de la finca: si la destrucción es fortuita y el derecho real se ejerce sobre la cosa, al desaparecer la cosa, también desaparece el derecho real.
• Expropiación de la finca hipotecada.
• Confusión de acreedor y deudor: se produce cuando la misma persona es acreedor y deudor.