Derecho de propiedad en suelo rural: facultades, deberes y categorías

Resumen

El documento explica el concepto de suelo rural, distinguiendo entre suelo rural no urbanizable y suelo rural sujeto a actuación urbanizadora. Recoge las restricciones de uso y edificación, las prohibiciones de parcelación y el régimen de los usos provisionales. También describe las facultades y deberes del propietario según la LRSRU 2015.

Puntos clave

El suelo rural comprende el suelo no urbanizable (rústico) y el suelo urbanizable.
El suelo rural no urbanizable está preservado de la transformación urbanística por protección sectorial o por no ser apto para urbanizar.
En suelo rural, en principio, no se permite la edificación y los terrenos se usan conforme a su naturaleza, salvo actos de interés público o social.
En suelo rural rige la prohibición más rigurosa de las parcelaciones urbanísticas, salvo las incluidas en una actuación de urbanización.
Los usos y obras provisionales pueden autorizarse, pero deben cesar y las obras demolerse sin indemnización si lo acuerda la Administración urbanística.
La LRSRU 2015 otorga al propietario las facultades de usar, disfrutar y disponer de los terrenos conforme a su naturaleza (agrícola, ganadero, forestal, cinegético u otros de uso racional de recursos).

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Contenido del Derecho de Propiedad en Suelo Rural

Concepto

El suelo rural comprende las categorías de suelo no urbanizable (o rústico) y suelo urbanizable. Según la Ley, este suelo podría categorizarse en las siguientes situaciones:

Rural no urbanizable: Suelo preservado por la ordenación territorial y urbanística de su transformación. Es decir, el suelo que debe tener una especial protección por imposición de la legislación sectorial o aquel que no se considere apto para la urbanización según los criterios de cada Comunidad Autónoma.
Suelo rural sujeto a actuación urbanizadora: Suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta la recepción de las obras por el Ayuntamiento.

Los terrenos en suelo rural, en principio, no son aptos para la edificación y se utilizarán de conformidad con su naturaleza. No obstante, la legislación territorial y urbanística podrá permitir actos y usos específicos, incluyendo edificaciones, que sean de interés público o social por su contribución a la ordenación y el desarrollo rural.

En el suelo rural rige la más rigurosa prohibición de las parcelaciones urbanísticas, salvo las incluidas en el ámbito de una actuación de urbanización en la forma que determine la legislación. Respecto de los usos y obras con carácter provisional, podrían autorizarse, salvo que estén expresamente prohibidos por la legislación territorial, urbanística o sectorial. Estos usos y obras deberán cesar y, en todo caso, ser demolidas las obras, sin derecho a indemnización alguna, cuando así lo acuerde la Administración urbanística.

Facultades y Deberes

La LRSRU 2015 regula, por una parte, el tradicional suelo no urbanizable o rústico sin vocación urbana y, desde una concepción básica o inicial del suelo en situación rural, sin expectativas urbanísticas. Incluye las facultades del derecho de propiedad de usar, disfrutar y disponer de los terrenos de conformidad con su naturaleza, debiendo dedicarse, dentro de los límites que dispongan las leyes y la ordenación territorial y urbanística, al uso agrícola, ganadero, forestal, cinegético o cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales.

Si bien da cobertura también a que, con carácter excepcional y por el procedimiento y con las condiciones previstas en la legislación de ordenación territorial y urbanística, puedan legitimarse actos y usos específicos que sean de interés público o social, que contribuyan a la ordenación y el desarrollo rurales, o que hayan de emplazarse en el medio rural.

En segundo lugar, regula el tradicionalmente denominado suelo urbanizable, es decir, el suelo vacante que puede llegar a ser ciudad, reconociendo esta categoría con una serie de facultades diferentes a la situación rural para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado. Las facultades del derecho de propiedad incluyen las siguientes:

Preguntas frecuentes

¿Se puede construir en suelo rural?

En principio no, porque los terrenos rurales no son aptos para la edificación y se utilizan conforme a su naturaleza. Excepcionalmente, la legislación territorial y urbanística puede permitir actos y usos específicos de interés público o social.

¿Qué se puede hacer con un terreno en suelo rural no urbanizable?

Debe dedicarse, dentro de los límites legales y de la ordenación territorial y urbanística, a usos agrícolas, ganaderos, forestales, cinegéticos u otros vinculados a la utilización racional de los recursos naturales.

¿Se pueden parcelar terrenos en suelo rural?

No, en suelo rural rige la más rigurosa prohibición de las parcelaciones urbanísticas. La única excepción son las parcelaciones incluidas en el ámbito de una actuación de urbanización, en la forma que determine la legislación.