Derechos y Obligaciones en las Servidumbres: Constitución y Adquisición Legal

Derechos del Dueño del Predio Dominante

El dueño del predio dominante podrá ejercer las siguientes facultades:

• Exigir la constitución de las servidumbres pagando su precio (es importante recordar que las servidumbres legales no son automáticas ni gratuitas).
• Exigir su inscripción en el Registro de la Propiedad (artículo 1.1 LH): mediante inscripción en el predio sirviente y mediante nota marginal en el predio dominante. En el caso de las servidumbres aparentes, el Tribunal Supremo entiende que, cuando los signos de la servidumbre sean ostensibles, tienen una publicidad equivalente a la del registro, por lo que no es necesaria la inscripción para la aplicación del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Para inscribir una servidumbre voluntaria o legal se requiere el consentimiento de los dueños de los predios dominante y sirviente, y su cancelación requerirá igualmente de ambos consentimientos (RDGRN 13-07-2007).
• Uso de la servidumbre: Utilizarla de la manera necesaria para satisfacer el interés amparado que justificó su constitución, evitando perjudicar innecesariamente al dueño del predio sirviente.
• Derechos accesorios: Usar todos los derechos accesorios a la servidumbre necesarios para el adecuado uso de esta.
• Acción confesoria: Defender el derecho de servidumbre mediante esta acción, cuyo objeto es reconocer la existencia y los términos (extensión) de la misma.
• Acción negatoria: El dueño del predio sirviente podrá defender la inexistencia de la servidumbre mediante esta acción.

Adquisición de las Servidumbres

Existen diversos modos para adquirir las servidumbres:

1. Por disposición de la Ley: Distinguiendo entre servidumbres autorizadas legalmente y constituidas ex lege.
2. Por título y por prescripción:
   • Artículo 537 CC: "Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título o por la prescripción de 20 años".
   • Artículo 539 CC: "Las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud de título".
   • Artículo 540 CC: "La falta de título constitutivo en las servidumbres que no pueden adquirirse por prescripción, únicamente se puede suplir por la escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente, o por una sentencia firme".

En cuanto a la adquisición por título, se entiende que sirve como tal todo acto jurídico, gratuito u oneroso, inter vivos o mortis causa.