Derechos reales: concepto, clases y Registro de la Propiedad

1. Derechos reales

Los derechos reales implican una relación jurídica entre persona y cosa. La persona tiene poder sobre la cosa. Si se pierde la cosa o es destruida, se pierde el derecho real. Su carácter es absoluto y tienen vocación de permanencia. La inscripción sobre inmuebles se realiza en el Registro de la Propiedad. Ejemplo: derecho real de propiedad.

Derechos de crédito

Los derechos de crédito implican una relación jurídica entre dos sujetos: el sujeto activo tiene poder sobre la conducta que el sujeto pasivo debe realizar. Ejemplo: derechos subjetivos que derivan de los contratos. Si se pierde la cosa objeto del contrato y es culpa del deudor, nace la obligación de pago de una indemnización. Su carácter es relativo y tienen vocación temporal.

Facultades

• Goce
• Disposición
• Exclusión de terceros

Límites

Límites de la facultad de goce (interés privado y público) y de la facultad de disposición (temporales y prohibiciones).

Clases

Derechos reales limitados

• De goce: usufructo, uso y habitación, servidumbre y superficie.
• De garantía: hipoteca y prenda.
• De adquisición preferente: tanteo y retracto.

Usufructo: disfrute de bienes ajenos conservando su forma.

Servidumbre: gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro que pertenece a un dueño distinto.

Superficie: poder de construir en el terreno, siendo el superficiario dueño de lo construido mientras dure el derecho real.

Vuelo: autorización para efectuar construcciones sobre un edificio o bajo su suelo, adquiriendo la propiedad titular del derecho sin la sujeción temporal de la superficie.

Garantía

Hipoteca: inmueble que garantiza una deuda.

Prenda: carga sobre un mueble que garantiza el cumplimiento de una obligación.

Adquisición preferente

Tanteo y retracto: adquirir con preferencia un bien en las mismas condiciones (tanteo) o recuperarlo si ya ha sido enajenado (retracto).

Adquisición de derechos reales

Adquisición originaria: apoderarse de algo que nadie tiene bajo su dominio. Ejemplo: ocupación de bienes sin dueño o abandonados.

Adquisición derivada: por ley, testamento, contrato, donación, determinados contratos mediante tradición.

Usucapión o prescripción adquisitiva: adquisición de derechos reales por el paso del tiempo. 3 años para bienes muebles y 20 años para bienes inmuebles. Los bienes deben ser susceptibles de posesión.

Extinción de derechos reales

Pérdida de la cosa, consolidación, renuncia o expropiación forzosa.

2. Mercado inmobiliario y publicidad de los derechos reales inmobiliarios

Registro de la Propiedad: los actos inscribibles son los relativos a derechos reales inmobiliarios, siempre que consten en título público, es decir, en escritura pública. Funcionamiento: sistema de folio real y descripciones. El Registro de la Propiedad es el organismo público que da publicidad formal oficial sobre la situación jurídica en que se encuentran los bienes inmuebles y los derechos reales que recaen sobre ellos. Finalidades: publicidad, seguridad jurídica y regulación.

Efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad

Legitimación registral: se presume que los derechos reales inscritos existen y pertenecen al titular.

Fe pública registral: protección al tercero que contrata conforme al contenido del Registro.