Derechos Reales y Procedimiento Registral Inmobiliario

Publicidad de los Derechos Reales

Para adquirir titularidad con seguridad y que nadie pueda perturbarle en su propiedad por motivos de adquisición, debe haber certeza de que quien transmite es el verdadero propietario. Para tener certeza, el transmitente debe aparecer como legítimo propietario externo, más demostración pormenorizada de que adquirió legalmente (validez objetiva de toda la serie de transmisiones).

Formas de Publicidad

Las formas de publicidad son la posesión y la inscripción en el Registro de la Propiedad.

• Principio de folio real: Finca no es igual a finca registral (todo lo que abre folio en el Registro). El artículo 243 de la Ley Hipotecaria establece que cada finca abre folio en el Registro, abriéndose los folios necesarios.
• Finca a efectos registrales: Explotación agraria/industrial, finca colindante/rústica o urbana (sólo un edificio o casa-habitación), edificio en propiedad horizontal, cuotas indivisas de finca destinadas a garajes, concesión administrativa que afecte a bienes inmuebles, aguas y aprovechamiento de aguas, complejos inmobiliarios y situaciones derivadas del urbanismo.
• Principio hipotecario de especialidad: Según el artículo 13, párrafo 1º de la Ley Hipotecaria, los derechos reales limitan y garantizan y, en general, cualquier carga, limitación del dominio o derechos reales, para que surtan efectos contra terceros, deben constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan.
• Principio de rogación: El procedimiento registral se hace a instancia de parte, siendo excepcionales los casos registradores de oficio. Es indispensable que haya petición del registrador (solicitud) para que se haga el asiento (artículo 6 de la Ley Hipotecaria).

Personas Facultadas para Pedir la Inscripción

• El que adquiere el derecho.
• El que transmite.
• El que tiene interés en asegurar el derecho que se quiere inscribir.
• Quien tenga representación de los anteriores.

Alteraciones de Fincas Registrales

• Agrupación: Operación consistente en unificar dos o más fincas inscritas para formar una nueva. Se produce en el caso de fincas colindantes y discontinuas. En el Registro se inscribe como finca nueva, con número diferente y haciéndose mención de ello en la inscripción de las fincas reunidas (cierre de folios). Los titulares de derechos reales y gravámenes no serán perjudicados.
• Agregación: Segregar una o más porciones de una finca inscrita para incorporarla a otra también inscrita, sin formar finca nueva. También se da cuando se une una finca nueva, debiendo ser la finca absorbente mayor de 5 veces que la absorbida. En el Registro conlleva una nueva descripción de finca e indicación de procedencia de la unidad con cargas que la afecten. El artículo 45 del Reglamento Hipotecario permite que lo pueda solicitar el propietario único de las fincas que se agrupan o por distintos propietarios de ellas siempre que se determine la participación indivisa de cada uno.
• Segregación: Separar una parte de finca inscrita para constituir una nueva. Operación registral necesaria cuando se enajena o grava sólo una parte de una finca. En el Registro, la resultante se inscribe bajo número diferente, expresando esta circunstancia en la inscripción de la finca matriz. En la finca nueva también se indicará su procedencia y gravámenes vigentes. Debe ser querida por el dueño de la finca inscrita.
• División: La finca inscrita se divide en dos o más porciones para formar fincas nuevas. En el Registro, según los artículos 46 y 47 del Reglamento Hipotecario, se abre nueva hoja o folio a cada finca resultante de la división, expresando procedencia y gravámenes que tuviere la finca antes de la división. Se cierra el folio de la finca dividida sin afectar a derechos de terceros.

Todas estas operaciones se hacen en escritura pública.

Obra Nueva y Exceso de Cabida

• Obra nueva: Toda aquella que suponga transformación de características físicas de una finca inscrita. Se declara de tres formas:
  1. Descripción en títulos referidos al inmueble.
  2. Por escritura pública que describa y declare la obra nueva.
  3. Escritura pública descriptiva de obra nueva en que el contratista declare que ha sido reintegrado del importe de la misma.
• Exceso de cabida: Alteración física de la descripción de una finca en el Registro. Se produce, por ejemplo, por error. Se puede inmatricular por cualquier procedimiento del artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario.

Derechos Reales Inscribibles y No Inscribibles

Los derechos reales y de obligación presentan diferencias sustanciales. Los de obligación no se inscriben en el Registro, pero se aseguran por garantías reales, que sí son inscribibles o se toma anotación preventiva cuando procede. Esta es la normativa general, pero hay excepciones clave:

1. Contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos. La inscripción dota de efecto real al arrendamiento.
2. Derecho de retorno de inquilinos o arrendatarios a la finca una vez reedificada. Se consta mediante nota en inscripción de la finca reedificada.
3. Contrato de opción de compra o pacto que lo determine en otro contrato inscribible siempre que reúna los requisitos del artículo 14 del Reglamento Hipotecario: convenio expreso de partes, precio estipulado y plazo de ejercicio (no superior a 4 años).
4. Estatutos de edificios sometidos a régimen de propiedad horizontal.

Inmatriculación de Fincas

Supone el acceso de la finca al Registro de la Propiedad y se obtiene el arranque jurídico del historial de la finca en el Registro. El primer asiento, además de ser de dominio, tiene que ser de inscripción.

Métodos de Inmatriculación

• a) Expediente de dominio: Ley anterior a la Ley 13/2015 de 24 de junio se tramitaba vía judicial. La nueva regulación se realiza vía notarial y se sustenta en forma de acta notarial, comprendiendo acta de notificación e incorporación de documentos y declaraciones. Se inmatricula el pleno dominio o cuota indivisa del mismo. La competencia notarial se amplia: cualquier notario del distrito de la finca, de parte de ella o de un distrito colindante, incluso si la finca está situada en población con notario distinto. Procedimiento: se inicia por solicitud escrita para permitir el expediente a modo de requerimiento. Se aporta título de propiedad que atribuya el dominio más título traslativo de dominio, debiendo contener descripción de la finca (puede ser público o privado). Los interesados pueden alegar y presentar pruebas en el plazo de 1 mes.
• b) Título público de adquisición: Artículos 199 y 205 de la Ley Hipotecaria. Requisitos:
  1. Deben ser otorgados por personas que de modo fehaciente han adquirido el derecho con anterioridad.
  2. No estar inscrito el mismo derecho a favor de otra persona.
  3. Publicar edictos en tablón de anuncios del Ayuntamiento.
  El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el modo de adquisición mediante acta notarial, siendo esta acreditativa de que el transmitente es tenido por dueño (facturas, vecinos, etc.), tramitada por notario. El artículo 205 de la Ley Hipotecaria permite que terceros ejerzan la inmatriculación si tienen el derecho.
• c) Certificación del artículo 206 de la Ley Hipotecaria.

Doble Inmatriculación

Misma finca inmatriculada en dos folios diferentes e independientes. Puede ser plural si se ha producido más de dos veces. También hay doble inmatriculación cuando las fincas son idénticas entre sí pero tienen descripciones diferentes. Su origen puede deberse a documentos falsos, errores en la descripción por segregación, orígenes diferentes de escrituración, etc.

Soluciones según el caso

1. Misma persona aparece titular registral de una misma finca inscrita en folios diferentes: Se reducen ambos a un solo contenido registral y dejando vigentes asientos registrales válidos, uniendo la hoja más moderna a la más antigua y poniendo en la primera nota de cierre.
2. Finca inscrita en dos folios distintos a nombres diferentes: El juez se inclinará por quien tenga mejor derecho si no hay acuerdo. Cuando no se toma nota preventiva del artículo 313 del Reglamento Hipotecario, ambos titulares tienen fe pública y los efectos se neutralizan, resolviéndose por Derecho civil.

Procedimiento Registral

Proceso constituido por actividades llevadas a cabo desde el momento en que se solicita la práctica de un asiento hasta que se emite decisión sobre esa pretensión.

Fases del Procedimiento

Comprende la petición de inscripción, presentación de documentos, calificación del registrador y extensión del asiento. Es un procedimiento administrativo, pero interviene el poder judicial.

Requisitos para ponerlo en marcha

1. Que haya modificación jurídico-real.
2. Plasmación de la modificación en documento público y auténtico.
3. Formulación de declaración de voluntad por particular al registrador de que se quiere practicar asiento: solicitud, rogación o petición de inscripción.
4. Presentación de documentos o títulos en el Registro.
5. Si la modificación anterior es de situación registral, debe derivar del titular inscrito.

Una vez iniciado, consta de dos actos que lo constituyen: formulación por el funcionario del Registro de juicio sobre la legalidad de la pretensión y validez de las mutaciones, más eventual interposición de recurso contra la decisión.

Asiento de Presentación

Una vez tomada razón del documento en el libro registro de entrada, el registrador practica inmediato asiento de presentación en el Diario de Operaciones.

Casos en los que no se extiende

1. Documento privado, salvo disposiciones legales que den efecto registral.
2. Documentos de fincas de otros distritos hipotecarios.
3. Documentos que por naturaleza de su contenido no pueden provocar operación registral.

Si el juez niega extenderlo, se puede acudir al Juez de Primera Instancia y, en su defecto, autoridad judicial de la localidad. Su fecha de inscripción se toma a todos los efectos de la operación registral y para determinar preferencia de las inscripciones de igual fecha y misma finca.

Vigencia y Caducidad

Sus efectos se prolongan por 60 días hábiles contados desde el día siguiente a su fecha. Si pasa el plazo, caduca y el registrador impone nota marginal. El Registro debe notificar la falta que implica la inscripción. Caduca en 10 días si en dicho plazo no se presenta documento que motivó el asiento. La presentación se hace constar por nota marginal del asiento, y desde esa fecha corre el plazo de calificación, que es de 15 días (dentro de los 60). Es más amplio que el de presentación por posibilidad de defectos en la presentación. Si pasa el plazo y se ha inscrito, no puede inscribir nadie. Si pasa el plazo de subsanación e inscribe otro, se inscribirá este último.