Derechos de tanteo y retracto en la compraventa: qué son, cómo funcionan y cuándo se aplican

Cuando la venta recaiga ad+ d sobr la vivienda arrendada, sobre el resto de los objetos alquilados como accesorios de la vivienda y el mismo arrendador, no podrá el inquilino ejercer los derechos de preferente adquisición solo sobre la vivienda.

No habrá lugar a los derechos de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales que forman parte de un mismo inmueble, ni cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

El pacto con el cual el arrendatario renuncia a estos derechos será válido en contrato con una duración pactada superior a 5 años. El derecho de tanteo faculta para adquirir la cosa antes que otro, pagando el precio que se daría.

Retracto convencional. Es el derecho del vendedor a recuperar la cosa vendida. Está sujeto al vendedor y al objeto de la compraventa, siendo su origen un pacto añadido a la compraventa. En cuanto a su contenido, los derechos que se establecen son: el titular puede ejercer su derecho de retracto pagando el precio de venta, los gastos del contrato y cualquier pago legítimo. Se recibirá la cosa sin carga ni hipotecas impuestas por el comprador. Este retracto se extingue por el transcurso de 4 a 10 años, conforme a lo que dispone el Código Civil, y los acreedores del vendedor podrán ejercer el retracto después de haber sido declarada la insolvencia de los bienes del mismo.

En relación con la preferencia, debe decirse que el retracto legal siempre tiene preferencia sobre el retracto convencional.

Retracto legal. Es el derecho a subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en el lugar en el que adquiera la cosa por venta. Su origen es legal y puede ser causa de resolución. Su contenido es el de ocupar el puesto del comprador, y este retracto siempre tiene preferencia sobre el retracto convencional.

El retracto de colindantes. Es aquel que se da entre propietarios de fincas rústicas colindantes. Su sujeto es el propietario de una de las fincas colindantes, siendo preferido el de la finca menor y, si las fincas son iguales, el que lo hubiera pedido primero. En relación con el objeto, se trata de las fincas rústicas colindantes que no excedan de una hectárea, que no estén separadas por arroyos, acequias o barrancos. Su contenido da derecho a subrogarse en el lugar del comprador en el plazo de 9 días; el comprador sustituye al vendedor en todos sus derechos y en todas sus acciones, correspondiéndole satisfacer el precio de venta y los gastos del contrato.

En situaciones concretas de arrendamientos urbanos y en el caso de un traspaso, se da a favor del arrendador; el local de negocio es el objeto; el arrendador tiene derecho de tanteo que puede llegar a utilizar dentro de los 20 días.

• Retracto de comuneros

El retracto de comuneros es el que corresponde al copropietario de una cosa común en caso de enajenación a un extraño de la parte de alguno o de todos, siendo sujetos los copropietarios de esa cosa común que se comprometen a no vender en 4 años, y no existiendo preferencia entre los comuneros. Si son varios los que quieran ejercer su retracto, lo harán a prorrata.

Derecho de tanteo y de retracto en el ámbito urbanístico

En principio, los derechos de tanteo y de retracto se implantan para intervenir en el mercado del suelo; no obstante, no se trata solo del suelo vacío objeto de los mismos. Pueden ser objeto de estos derechos las transmisiones onerosas de los siguientes bienes inmuebles: terrenos de muy diversas especies y viviendas en muy diversas situaciones.

Para que puedan ser ejercitados por los ayuntamientos, estos derechos previamente deberán delimitar las oportunas áreas de sometimiento a dichos derechos de las transmisiones onerosas de los objetos fijados que se produzcan.

La delimitación de estas áreas de sometimiento, tanto a tanteo como a retracto, puede llevarse a cabo con ocasión de la elaboración, adaptación o revisión del planeamiento general, o por medio de un procedimiento específico de delimitación de polígonos.

En la delimitación de estas áreas de sometimiento deben indicarse necesariamente cuáles son los objetos materiales cuyas transmisiones onerosas quedan sometidas al ejercicio de estos derechos.

El ayuntamiento o administración titular deberá remitir al Registro de la Propiedad una copia del acuerdo de delimitación, con los planos, a efectos de que los registradores de la propiedad no inscriban las transmisiones producidas sin acreditar que previamente se han realizado las necesarias notificaciones al registro.

El plazo de sujeción de estas transmisiones será el que se establezca, con un máximo infranqueable por imposición legal de 10 años.

Los aspectos más importantes del procedimiento de enajenación de inmuebles son los siguientes:

En lo referente al ejercicio del tanteo, el propietario de un bien afectado que lo desee enajenar deberá notificar al ayuntamiento la decisión de su intención de enajenarlo, iniciativa formal de venta, indicando:

• El precio proyectado.
• La forma de pago.
• Demás condiciones sustanciales de la transmisión.

El ayuntamiento podrá ejercer su derecho de tanteo durante un plazo de 60 días naturales desde la notificación. En lo referente al ejercicio del derecho de retracto, solo podrá ser ejercitado por el ayuntamiento en los siguientes supuestos:

• No se hubiera realizado la notificación.
• Se hubiera omitido algún requisito exigido.
• El precio efectivo de la transmisión hubiera sido inferior al notificado.
• Alguna otra condición efectiva hubiera sido más onerosa que la correspondiente notificada.

El comprador está obligado a notificar al ayuntamiento la transmisión efectuada mediante entrega de copia de la escritura. El ayuntamiento podrá ejercitar su derecho de retracto durante un plazo de 60 días.

Hay dos aspectos finales que conviene resaltar:

• La notificación que se realice caduca a los 4 meses.
• La falta de notificación previa al tanteo o al retracto impide la inscripción de la transmisión realizada en el Registro de la Propiedad.

El contrato

En cuanto a la institución del derecho privado, un contrato es un acuerdo de voluntades que antes eran divergentes, en virtud del cual las partes modifican una relación jurídica de carácter patrimonial.

Esta definición supone:

• Una pluralidad de voluntades.
• Estas voluntades suelen ser divergentes antes de nacer el contrato, ya que las partes tienen motivaciones diferentes que se concilian en el punto social del mismo.
• La finalidad de los contratos consiste en extinguir una relación.
• Esta relación ha de ser jurídica, protegida por el derecho.
• Tener un carácter patrimonial.

Las notas características de un contrato son:

• Subordinación al interés social.
• Buena fe.
• Limitación a la autonomía de la voluntad.
• Necesidad de intervención estatal.
• Intervención judicial.

Sus elementos son:

• Elementos esenciales: son los que han de acompañarlo y pueden ser comunes a todos los contratos.
• Elementos naturales: aquellos que normalmente acompañan al contrato, pueden incorporarse por la voluntad de los intervinientes.
• Elementos accidentales: aquellos que no acompañan normalmente al contrato, y son la condición, el término y el modo.

Los contratos se pueden clasificar:

• Por su naturaleza, en unilaterales y bilaterales.
• Por su finalidad, en onerosos (prestaciones para las dos partes), conmutativos (prestaciones iguales), aleatorios (cuando regularmente pueden no serlo), gratuitos (prestación para una de las partes) y remuneratorios (cuando se remunera un servicio que no es exigible jurídicamente, como por ejemplo la entrega de una gratificación por un servicio prestado).
• Según los requisitos para su formación, pueden ser: consensuales (el consentimiento es necesario), reales (además del consentimiento se exige la entrega de una cosa), formales (aquellos que exigen el consentimiento y una determinada forma como requisito solemne).
• Por su regulación, típicos o atípicos.
• Por la legislación que los regula, pueden ser civiles o mercantiles.
• Por la función económica y jurídica que cumplen, pueden clasificarse en: traslativos de dominio, como la compraventa, la permuta y la donación; contratos en los que existe una cesión de uso y disfrute, como son: el arrendamiento de cosas, el arrendamiento de servicios, el contrato de trabajo y el contrato de cesión de servicio.
• Por su gestión individual, pueden ser: contrato de mandato o mediación.
• Por su gestión colectiva, contrato de sociedad.
• Por su custodia, contrato de depósito.
• Por su carácter aleatorio, contrato de seguro, de renta vitalicia, de juego y de apuesta.

Con la formación de los contratos, antes de crearlos, se ofrecen las manifestaciones internas que son su gestación, su ideación y la resolución de celebrarlo, ya que lo que ha decidido contratar. En esta fase hay que distinguir:

• La preparación del contrato.
• La oferta, declaración de voluntad unilateral que se dirige a una o varias personas que les desean contratar, con estos requisitos: intención seria de contratar, intención completa, y que esté proyectada a otras personas determinadas o no.
• El precontrato, que es un acuerdo de voluntades dirigido a lograr efectivo en tiempo futuro un contrato que en ese instante no quiere o no puede concluirse.
• La perfección de un contrato: en esta situación caben cuatro soluciones:

- De la declaración, en la que el contrato se perfecciona cuando el aceptante emite su declaración de voluntad.

- De la emisión, que nace cuando se envía la aceptación.

- De la recepción, que nace cuando el oferente recibe la contestación del aceptante.

- Del conocimiento, que se produce cuando el oferente recibe la contestación.

En cuanto a los efectos del contrato, pueden ser generales, que afectan a todos los contratos; especiales, que se aplican solo a los que pertenecen a un determinado tipo; y especialísimos, relativos a cada uno en particular.

Son efectos generales: la obligatoriedad, la irrevocabilidad y la relatividad.

Contrato traslativo de dominio: la compraventa

Su fin es transmitir el dominio de las cosas de unos sujetos a otros. La compraventa es un contrato en el que una de las partes entrega algo y la otra paga un precio. En este contrato, sus elementos son: el consentimiento, la cosa y el precio.

Existen diferentes tipos de compraventas: civil, mercantil, común, especial, ordinaria, de cosa pública, privada, voluntaria y necesaria. Están regulados en el Código Civil.

Es un contrato traslativo de dominio en el que se admite el pacto de reserva de dominio con fines de garantía.

Es un contrato consensual, causal, bilateral y oneroso. Son sujetos de este contrato el comprador y el vendedor. Es objeto de este contrato todas las cosas que deben ser existentes, lícitas y determinadas. Este contrato se perfecciona al otorgarse la escritura pública ante notario e inscribiéndolo en el Registro de la Propiedad.

Las obligaciones del vendedor son: pagar los gastos de la escritura matriz, conservar la cosa, entregarla cuando y donde se hubiera estipulado, y sanear por evicción y por vicios ocultos.

Los derechos del vendedor son:

• Aquellos casos en los que se puede retrasar la entrega.
• Aquellos casos en los que puede haber una falta de pago del precio.
• Si son bienes inmuebles.
• Si son bienes muebles.
• La mora en el pago del precio.
• La suspensión de la entrega de la cosa.

Las responsabilidades del vendedor pueden ser:

• Por evicción: los requisitos que se deben dar para que exista esta evicción son una sentencia firme, un derecho anterior y una notificación; y los efectos podrían ser, en caso de renuncia o de evicción parcial.
• Por defecto oculto, cuyos requisitos son: que haya un uso impropio, que sea anterior, y dentro del plazo aunque lo ignorase.

Estos efectos se pueden dar en fincas y también en ganado.

En relación con las obligaciones del comprador están: pagar el precio, recibir la cosa, pagar los gastos necesarios y útiles, pagar la primera cuota, la inscripción y los impuestos de transmisión.

Los derechos del comprador son: suspender el pago, resolver la venta, reclamar la entrega de la cosa y denunciar si la cosa tiene derechos ocultos.

En ese caso los derechos son: desistir o pedir la rebaja del precio y la indemnización.

La responsabilidad del comprador puede llegar a producirse por una falta de pago y por la mora de este. El contrato de compraventa se extingue por:

• Causas generales.
• Falta de cabida.
• Presencia de gravámenes y vicios ocultos.
• Retracto.

Existen, en cuanto al riesgo, algunas particularidades: este riesgo es del comprador si hay retraso por parte del vendedor.

Compraventa y pacto de retroventa

Tiene lugar cuando el vendedor se reserva el derecho a recuperar la cosa vendida. Su naturaleza jurídica es parecida a la del contrato de compraventa. Es un derecho real que es transmisible e hipotecable.

Son sujetos el vendedor y el comprador, el mismo objeto y forma que la compraventa. Tiene un plazo de 4 años y puede llegar hasta 10 años. Los derechos del comprador son:

• Sustituir al vendedor en la comunidad sobre la cosa indivisa.

Las obligaciones del vendedor son: pasar por los arrendamientos existentes al comprador de buena fe y según la costumbre de cada lugar.

Los derechos del vendedor son: ejercer su derecho de retracto pagando cualquier pago legítimo.

Cualquier bien se puede o no prorratear según el Código Civil.