Equidistribución urbanística: áreas de reparto y aprovechamiento medio

Resumen

El texto explica la equidistribución en el planeamiento urbanístico, es decir, el reparto equitativo de cargas y beneficios entre propietarios de una misma área de reparto. Describe qué suelos deben incluir obligatoriamente estas áreas y cómo se calcula el aprovechamiento medio mediante coeficientes de homogeneización y el coeficiente alfa. También muestra cómo se adjudican los Sistemas Generales para equilibrar los sectores.

Puntos clave

La equidistribución reparte cargas y beneficios entre propietarios en proporción a la superficie de suelo aportada, con independencia del uso asignado por el PGOU.
El PGOU delimita una o varias Áreas de Reparto dentro de las cuales se realiza la equidistribución.
El carácter de las áreas es obligatorio en el suelo urbanizable sectorizado y ordenado y en el suelo urbano no consolidado, y potestativo en el suelo urbano consolidado.
En el suelo urbanizable no sectorizado, la equidistribución la lleva a cabo el Plan de Sectorización.
El aprovechamiento medio es el cociente entre el aprovechamiento lucrativo homogeneizado (en UA) y la superficie del área de reparto con sus Sistemas Generales incluidos y adscritos.
Los excesos o defectos de aprovechamiento de cada sector se compensan mediante la adscripción de Sistemas Generales.

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Equidistribución en el Planeamiento Urbanístico

La equidistribución se define como el reparto equitativo de cargas y potenciales beneficios entre los propietarios de suelo que forman parte de una misma área de reparto. Este reparto es proporcional a la superficie de suelo que cada propietario aporta a la producción de la ciudad, independientemente del uso y tipología edificatoria que la ordenación urbanística le haya asignado en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).

Área de Reparto como Técnica de Equidistribución

Para llevar a cabo la equidistribución, el PGOU delimita una o varias Áreas de Reparto, dentro de las cuales se realiza la equidistribución.

En legislaciones anteriores, se establecía un área de reparto para todos los suelos programados en el primer cuatrienio. Aunque esta medida era justa, su ejecución resultaba compleja, ya que a mayor tamaño del área de reparto, más difícil se volvía la equidistribución, aunque también más equitativa.

Clases de Suelo y Áreas de Reparto

Se establecen una o varias Áreas de Reparto con las siguientes características:

Carácter Obligatorio:

Para todo Suelo Urbanizable Sectorizado y Ordenado, que incluya sectores completos y los Sistemas Generales incluidos o adscritos a los mismos.
Para todo el Suelo Urbano No Consolidado, pudiendo adscribir Sistemas Generales.
En el Suelo Urbanizable no sectorizado, el Plan de Sectorización es el que lleva a cabo la equidistribución.

Carácter Potestativo:

En el Suelo Urbano Consolidado.

Determinación del Aprovechamiento Medio (AM) en un Área de Reparto

El siguiente cuadro refleja el reparto para un Área de Reparto en suelo urbanizable. A la superficie de los sectores (excluyendo los Sistemas Generales), se le aplica el coeficiente de edificabilidad para obtener el Aprovechamiento Real del sector, es decir, los metros cuadrados edificables del uso global de tal sector. Mediante el coeficiente de homogeneización, que se establece en función de los beneficios teóricos que se obtienen para cada uso y tipología característicos, transformamos ese Aprovechamiento Real en Aprovechamiento Lucrativo homogeneizado, es decir, Unidades de Aprovechamiento (UA) o metros cuadrados edificables de uso y tipología característicos.

El coeficiente alfa se establece asignando el valor 1 al uso mayoritario o a las Viviendas de Protección (VP) en algunos casos, por tener un precio reglado, y para los demás usos se hace proporcionalmente. Por ejemplo: si con Vivienda Libre los beneficios teóricos fuesen el doble de los obtenidos con VP, asignaríamos 1 a VP y 2 a VL. Los beneficios teóricos se obtienen mediante estudios de mercado.

Teniendo ya el Aprovechamiento Lucrativo homogeneizado, podemos calcular el Aprovechamiento Medio (AM), es decir, los metros cuadrados equivalentes a Unidades de Aprovechamiento (UA) por metro cuadrado del Área de Reparto. Para ello, dividiremos el AM entre la superficie del Área de Reparto y sus Sistemas Generales incluidos y adscritos. Este valor es el que asegura el reparto equitativo de cargas y beneficios entre los propietarios de suelo de ese Área de Reparto. Calcularemos seguidamente el aprovechamiento lucrativo de cada sector multiplicando su superficie por ese AM.

Adjudicación de los Sistemas Generales Adscritos y/o Incluidos en el Área de Reparto

El equilibrio de los sectores se lleva a cabo mediante el exceso de aprovechamiento que haya en los sectores. Para ello, del aprovechamiento lucrativo homogeneizado restamos el aprovechamiento lucrativo del sector para ver ese exceso de aprovechamiento, el cual, dividido por el aprovechamiento medio nos da los metros cuadrados de Sistemas Generales adscribibles del sector (positiva o negativamente), con ello podemos equilibrar entonces las cargas de cada sector.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la equidistribución en urbanismo?

Es el reparto equitativo de cargas y potenciales beneficios entre los propietarios de suelo de una misma área de reparto, proporcional a la superficie que cada uno aporta. Se aplica independientemente del uso y tipología que asigne el PGOU.

¿Para qué sirve el coeficiente de homogeneización?

Sirve para transformar el aprovechamiento real de cada sector en aprovechamiento lucrativo homogeneizado, expresado en Unidades de Aprovechamiento. Se establece según los beneficios teóricos que se obtienen para cada uso y tipología.

¿Cómo se calcula el aprovechamiento medio?

Se divide el aprovechamiento lucrativo homogeneizado total (en UA) entre la superficie del área de reparto y de sus Sistemas Generales incluidos y adscritos. El resultado asegura el reparto equitativo entre propietarios.