Evolución Jurídica del Contrato de Arrendamiento en España: De la LAU a la Actualidad
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Naturaleza Jurídica del Contrato de Arrendamiento
El arrendamiento es un derecho de carácter personal que, en principio, no otorga a su titular un poder directo e inmediato sobre la cosa. El artículo 1571 del Código Civil establece la máxima “venta quita renta”, mediante la cual el comprador de una finca podrá reclamar su posesión antes de que finalice el arrendamiento, salvo que en la compraventa se haya pactado expresamente que se respete dicho contrato.
Evolución Histórica y Reformas Legislativas
El Real Decreto de 1920
En 1920 se dictó un Real Decreto de carácter urgente con la finalidad de dar solución al problema de la vivienda en España. Las medidas principales fueron:
- Congelación de la renta.
- Prórroga forzosa en favor del arrendatario: supuso una quiebra de los principios hipotecarios, permitiendo que el contrato durara indefinidamente a voluntad del arrendatario.
El cambio de paradigma en 1985
En 1985 se recuperó el carácter personal del arrendamiento, estableciendo un régimen jurídico sometido estrictamente a la voluntad de las partes.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994
La LAU de 1994 introdujo una serie de reformas clave:
- Se estableció una prórroga forzosa de 5 años.
- La duración podía ser libremente pactada; no obstante, si no se concretaba, se entendía que era de 1 año, prorrogable por un máximo de 5 años.
La reforma de la Ley 4/2013
Esta reforma supuso un giro hacia los principios hipotecarios:
- Redujo de 5 a 3 años la prórroga obligatoria.
- Se potenció la inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad, otorgando al arrendatario mayor estabilidad y protección jurídica.
La Reforma de 2019 y la Quiebra de los Principios Hipotecarios
La reforma de 2019 introdujo modificaciones sustanciales en la normativa vigente:
- Artículo 7: El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente.
- Artículo 9: La duración será libremente pactada por las partes; llegado el plazo pactado, se prorrogará por plazos anuales hasta alcanzar una duración mínima de 5 años.
- Artículo 13: Se garantiza el respeto al contrato de arrendamiento.
- Artículo 14: El adquirente solo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.