Uso y exclusión en garajes comunitarios: Aspectos legales según el Código Civil

1. ¿Es válido el acuerdo de excluir a algunos comuneros del uso del garaje?

El uso de la cosa común es un acto de administración. La forma en que ha de usarse el bien sobre el que concurren varios cotitulares (en este caso, varias personas copropietarias) ha de calificarse, en principio, como un acto de administración.

Por lo tanto, no existe inconveniente en que, mediante un acuerdo mayoritario, pueda determinarse, en primer lugar, el destino de las plazas de garaje del local común y cómo se distribuye el uso de dicho local entre los comuneros. De haber sido posible, se podría decidir que la distribución se realice distribuyendo el garaje por zonas.

Sin embargo, el acuerdo mayoritario de usar el garaje excluyendo a algunos comuneros que no están de acuerdo con la decisión, sería un acto de administración que vulnera los límites para tomar decisiones en cuanto al uso de la cosa común que establece el Art. 344 CC. Por consiguiente, este acuerdo como acto de administración no es válido porque sobrepasa el límite que a los actos de administración le señala el citado artículo.

El Art. 397 CC solo se refiere a los actos de alteración de la cosa común, exigiendo la unanimidad de todos los comuneros. No obstante, tanto la doctrina del Tribunal Supremo como la doctrina de los autores han entendido por alteración de la cosa común tanto la modificación en la configuración o destino del objeto (lo que sería una alteración material) como una alteración jurídica, incluyendo en estas últimas a los actos de disposición.

Por tanto, entendemos que este acuerdo no sería válido porque, como acto de disposición que es, hubiera necesitado del acuerdo unánime de todos los comuneros. Cualquier comunero tiene un poder de veto en los actos de disposición.

2. ¿El voto favorable de aquellos comuneros en beneficio del uso del garaje por otros significa la renuncia a su cuota?

El Art. 399 CC le reconoce a todo comunero la facultad de disposición sobre su cuota: podrá enajenarla, constituir un usufructo o hipotecarla, entre otros actos dispositivos, sin necesidad de contar con el acuerdo de los demás comuneros. En cuanto al acto de disposición, cualquier renuncia a la cuota formaría parte de esta facultad que se le concede a todo comunero, lo cual aparece admitido en el Art. 395 CC.

Si un comunero renuncia a su cuota, esta se repartirá entre los demás; es decir, los demás comuneros acrecerán en la cuota renunciada en proporción a la que tenga cada uno de ellos.

Para responder a la pregunta planteada, debemos tener en cuenta que la renuncia de un derecho como negocio jurídico o acto dispositivo unilateral puede ser expresa o tácita. Se considera renunciado tácitamente un derecho cuando se produce un facta concludentia; es decir, cuando existe una conducta del titular del derecho que sea clara, terminante e inequívoca de que ha querido renunciar a ese derecho y que no se preste a ningún tipo de duda. Precisamente por esto, si existen dudas, no se debe dar por hecho que se quiere renunciar.

El hecho de votar a favor del acuerdo quedando excluidos de utilizar la plaza de garaje no es suficiente para entender que ese comportamiento esté indicando que renuncia a su cuota y, por tanto, no se puede deducir que haya habido una renuncia tácita.