Extensión de la hipoteca a nuevas construcciones: análisis del art. 110.1 LH

El art. 110.1 de la Ley Hipotecaria (LH), al referirse a la extensión natural de la hipoteca, establece a qué objetos existentes en la finca se extiende la hipoteca, recayendo también sobre ellos, salvo pacto en contrario en el título constitutivo que los excluya. Este artículo establece una excepción para los edificios que no existieran en la finca al momento de constituirse la hipoteca y que se construyan con posterioridad. Por lo tanto, salvo que en el título constitutivo se incluya una cláusula, en base al principio de autonomía privada del artículo 1255 del Código Civil, que establezca que la hipoteca también se extenderá a los edificios de nueva construcción, estos no formarán parte del objeto de la hipoteca, quedando excluidos de la garantía hipotecaria.

Lo que establece el art. 110.1 de la LH ha planteado problemas, porque se limita a decir que, salvo pacto en contrario, la hipoteca no se extenderá a las nuevas construcciones que se levanten en la finca hipotecada, pero no dice qué sucederá si una vez construido el edificio se incumple la obligación y se procede a ejecutar la garantía, adquiriendo la finca el mejor postor en la subasta. Si nos atenemos al tenor literal del precepto, el adjudicatario solo adquiriría la finca, pero no el edificio construido en ella, lo que plantearía problemas para determinar cuál es la situación jurídica que surgiría entre el propietario del edificio, que lo seguiría siendo el deudor hipotecario, y el propietario de la finca, el adjudicatario.

Problemática Jurídica: Comunidad Incidental y Derecho de Superficie

En este escenario, habría surgido una comunidad entre ambos, existiendo una propiedad separada: un propietario del suelo y otro del edificio que se levanta sobre ese suelo. Esto podría dar lugar a un derecho real de superficie en beneficio del propietario del edificio. A esta situación no responde ni este precepto ni otro contenido en la LH, por lo que se puede afirmar que falta desarrollo a este precepto, siendo una norma incompleta.

Aun reconociendo que la finalidad que persiguió el legislador al hacer esta excepción, excluyendo salvo pacto en contrario las nuevas construcciones levantadas en la finca hipotecada, fuera fomentar la construcción de edificios, en un momento de enorme escasez de viviendas en nuestro país, el legislador quiso de esta manera que quien fuera propietario de un suelo, de una finca, y la hipotecara no tuviera ningún miedo a construir en ella, porque esa construcción también respondería de la obligación garantizada. Esa fue la finalidad del legislador, fomentar la construcción, para lo cual el que hipotecaba una finca podía construir en ella sin miedo a perder lo construido en caso de incumplimiento de la obligación, ya que el edificio no podía ser ejecutado.

Conflictividad Potencial y Soluciones Doctrinales

De todas maneras, dada la conflictividad que puede generar tras la ejecución alguna de las situaciones que hemos visto, que podría nacer entre el adjudicatario de la finca y el propietario del edificio, una comunidad incidental, que no es voluntaria, puesto que no han querido ser socios comuneros, y eso va a generar conflicto entre ellos, y un derecho real de superficie o propiedad separada, en la que el propietario del suelo se vería privado del goce y disfrute del mismo.

La doctrina se ha inclinado por entender que, en primer lugar, porque así lo establece el art. 110.1 de la LH, si se ejecuta la hipoteca surgirán dos propietarios: el adjudicatario de la finca y el deudor hipotecario, que seguirá siendo propietario del edificio. En segundo lugar, la ejecución ha de hacerse sobre todo, es decir, habrá de proceder a la venta en pública subasta de la finca con el edificio. En tercer lugar, con el dinero obtenido de esa ejecución de la finca junto con el edificio, habrá que proceder, en primer lugar, a pagarle al dueño del edificio su valor, y con lo que sobre se le pagará al acreedor hipotecario. Por lo tanto, si se ejecuta esta finca y se obtiene en la ejecución...