Extensión Objetiva de la Hipoteca sobre Nuevas Construcciones y el Artículo 110 LH

Caso 11: Extensión de la hipoteca sobre la finca “R” al edificio construido

¿Se extiende la hipoteca al edificio construido posteriormente?

El artículo 110.1º de la Ley Hipotecaria (LH), al referirse a la extensión objetiva de la hipoteca, excluye a las nuevas edificaciones que se ejecuten o se realicen en la finca hipotecada.

Fundamento Legal y Principio de Especialidad

En este precepto y sus sucesivos, se regula la extensión objetiva de la hipoteca con fundamento en el principio de especialidad, ya que ha de quedar perfectamente determinado y delimitado el objeto de la garantía hipotecaria. En estos preceptos se establece qué otros objetos, distintos a los inmuebles por naturaleza, se considerarán incluidos en la hipoteca o, por el contrario, excluidos, salvo en ambos casos pacto en contrario.

Naturaleza Dispositiva y Autonomía de la Voluntad

El artículo 110 va a considerar excluidos del objeto de la hipoteca las nuevas construcciones de edificios en la finca hipotecada donde no los hubiera en el momento de constituirse la hipoteca. El precepto no dice expresamente "salvo pacto en contrario", pero hay que entender que se trata de una norma dispositiva.

Mediante el acuerdo de voluntades entre el acreedor hipotecario e hipotecante, se puede derogar esta exclusión estableciendo que las nuevas edificaciones formen parte del objeto de la hipoteca. Esto es, que la hipoteca se extiende a estas nuevas edificaciones porque la autonomía privada, a la que se refiere el artículo 1255 del Código Civil (CC), es un principio general del derecho. Por tanto, no solo cumple la función de fuente supletoria de segundo grado, sino que también sirve como criterio de interpretación de normas, según el artículo 1.4 del CC, e informará el ordenamiento jurídico.

Problemática de la Norma Incompleta en caso de Ejecución

El problema que se plantea, en el caso de que no se haya establecido un pacto en contrario, es que al precepto le falta desarrollo, tratándose por tanto de una norma incompleta. Nada se dice en ella sobre qué sucederá si se produce el impago de la obligación garantizada y hay que proceder a ejecutar la finca:

• ¿Se ejecuta solo el suelo y no el edificio?
• De ejecutarse solo el suelo, ¿cuál sería la nueva situación jurídica que nacería entre el propietario del edificio (hipotecante) y el adjudicatario de la finca?

Solución Doctrinal y Procedimiento de Remate

La doctrina ha resuelto esta cuestión para evitar que, llegado el momento de ejecutar la hipoteca por incumplimiento del deudor hipotecario, se genere una situación de concurrencia de propiedades sobre objetos distintos no querida por esos propietarios. Se propone una situación incidental en la que, llegado el momento de ejecutar la hipoteca, la ejecución se realizará sobre la finca y el edificio construido en ella.

Por tanto, a quien se le adjudique la finca también adquirirá el edificio. Sin embargo, como el edificio no forma parte de la hipoteca, con el dinero obtenido con el precio del remate se procederá de la siguiente manera:

1. En primer lugar, se pagará al hipotecante el precio que tiene el edificio (ej. 24.000 €).
2. Con el resto, se pagará al acreedor hipotecario.

Con este procedimiento se evita que exista una situación de concurrencia de propiedades difusa y confusa.