Facultades del propietario único para modificar inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal
¿Tenía el demandado facultades para realizar tales alteraciones en el inmueble?
El dato fundamental del que hay que partir es que dichas alteraciones se realizaron cuando todavía no se había procedido a vender y transmitir la propiedad sobre algún elemento privativo del mismo. Sin embargo, se había otorgado un título constitutivo de la propiedad horizontal, inscribiéndolo en el Registro de la Propiedad.
¿Es el título constitutivo un requisito para la existencia de la propiedad horizontal?
Surge la duda: ¿El otorgamiento del título constitutivo y su inscripción en el Registro de la Propiedad es un requisito a partir del cual ha nacido o ha quedado constituida sobre un edificio una propiedad horizontal, quedando dicho edificio sometido a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)?
Para que nazca o exista una propiedad horizontal, no es suficiente —e incluso puede no existir— el otorgamiento del título constitutivo. Lo que es imprescindible es que sobre ese edificio concurran más de un propietario sobre elementos privativos, porque solo así se puede hablar de elementos comunes de ese edificio que son de uso colectivo de todos los propietarios de los elementos privativos e inseparables de los mismos.
La legitimación del propietario único
Cuando se llevan a cabo estas modificaciones, D. Belarmino es el único propietario del edificio; no hay comunidad. Por tanto, sí está autorizado y legitimado a llevar a cabo esa modificación, aun habiendo un título constitutivo inscrito en el Registro. Esto representa que quien lo otorga (promotor) está proyectando la venta de pisos; en el momento en el que esto suceda y los propietarios adquieran por “traditio”, existirá la propiedad horizontal, pero antes no.
Discordancia entre realidad registral y extraregistral
El problema radica en que se ha producido una discordancia entre la descripción que del inmueble figura en ese título constitutivo del Registro y la realidad extraregistral. Esta discordancia solo podrá tener consecuencias jurídicas cuando nazca la propiedad horizontal (cuando alguien compre algún piso o local). Antes, no cabe ninguna duda de que el propietario único puede realizar estas modificaciones.