Fundamentos de Evaluación Social y Privada de Proyectos Económicos

Diferencias entre Evaluación Privada y Social de Proyectos

La Evaluación Privada (Ev. Priv.) analiza si un proyecto es rentable para el inversionista, considerando ingresos, costos privados y precios de mercado. Por otro lado, la Evaluación Social (Ev. Soc.) analiza si el proyecto aumenta el bienestar de la sociedad, considerando beneficios y costos sociales, precios sociales, externalidades (efecto sobre terceros), efectos indirectos e intangibles (beneficios o costos difíciles de medir).

Conceptos Clave en la Evaluación

• VAN*: Mide la rentabilidad social y el aumento de la riqueza de los individuos en la sociedad.
• Precio Social: Cuantifica el costo real que tiene para el Estado algún elemento o situación que existe en la comunidad, excluyendo del precio privado los impuestos, subsidios o distorsiones de precio. Ejemplo: En una camioneta sí se excluyen; en la compra de un terreno no, aquí son iguales.
• Situación Base Optimizada (SBOp): Representa la situación actual mejorada mediante medidas simples sin necesidad de ejecutar el proyecto.

Metodología del Marco Lógico

El Marco Lógico es una herramienta que ordena la planificación y evaluación de un proyecto, definiendo objetivos, actividades, indicadores, medios de verificación y supuestos.

Etapas del Marco Lógico

1. Involucrados: Análisis del nivel de interés de los actores.
2. Análisis del Problema.
3. Árbol de Problemas (ÁrbolP): Define la situación base como un estado negativo (-) y la situación deseada como un estado positivo (+). Las causas pasan a ser los medios (ej. cable malo - cable arreglado) y los efectos pasan a ser los fines (ej. asaltos - menos asaltos).
4. Definición y selección de alternativas.
5. Estructura Analítica del Proyecto (EAP):
   • Fin: Mejorar la seguridad o calidad de vida.
   • Propósito: Mejorar la iluminación para el uso.
   • Componentes: LEDs nuevas instaladas (lo que se entrega).
   • Actividades: Comprar LED, instalar, retirar (lo que se hace).
   Lógica: Si realizo las actividades, logro los componentes; si logro los componentes, alcanzo el propósito; si alcanzo el propósito, contribuyo al fin.
6. Matriz: Resumen narrativo en vertical. En horizontal se encuentran:
   • Indicador: Dato que muestra que se cumplió (ej. el promedio subió de 4 a 5).
   • Medio de Verificación: Registro de notas, actas.
   • Supuestos.

Indicadores de Rentabilidad y Tipos de Evaluación

Existen proyectos que buscan ahorrar (VAC) y proyectos que buscan aumentar bienes (VAN*). Se presentan dos enfoques principales:

• ACE (Análisis Costo-Eficiencia): Se aplica cuando es difícil valorar los beneficios en dinero (ej. hospitales, colegios). Utiliza el indicador CAE (Costo Anual Equivalente), que es una corrección del VAC.
• ACB (Análisis Costo-Beneficio): Se aplica en proyectos como puentes o carreteras, utilizando el VAN*.

Nota: El VAC y el CAE son indicadores de rentabilidad donde se opta por el de menor valor.

Estudios de Viabilidad del Proyecto

1. Estudio de Mercado

Consiste en analizar qué productos, servicios o proyectos ya existen y podrían competir. El precio es el mecanismo que equilibra la oferta y la demanda, siendo el cimiento de estudios posteriores.

• Excedente del Consumidor: Beneficio al pagar menos de lo esperado.
• Excedente del Productor: Beneficio al vender más caro.
• Componentes: Oferta, demanda y comercialización.

1.1 Estudio de la Oferta

Analiza los competidores existentes. Sus pilares son: identificar, segmentar, caracterizar y proyectar.

• Bien Sustituto: Alternativas que reemplazan la compra (ej. casas usadas).
• Bien Complementario: Aumenta el valor del bien principal (ej. bodegas).
• Indicadores de Oferta: Precio, venta, absorción, velocidad de venta y stock.

2. Estudio de la Demanda

Analiza quiénes podrían comprar y cómo toman la decisión (ingresos, necesidad, prioridad, restricción).

• Hombre Económico: Decide de forma perfecta.
• Hombre Cognoscitivo: Realista, con información limitada e influenciado por el marketing.
• Segmentación de Mercado: Según geografía, demografía, sociocultural, psicológica, ingresos y estructura familiar (casado, soltero).
• Antecedentes de Cantidad Demandada: Ingresos, precio, tasas, subsidio y empleo.

3. Estudio de Comercialización

Diseña la estrategia para vender y estimar ingresos.

• Marketing Estratégico: Enfoque en análisis y planificación a largo plazo (segmento objetivo, ventaja competitiva).
• Marketing Operacional: Enfoque en la acción mediante las 4P (Producto, Precio, Plaza, Promoción).

Diferencias clave: El Costo es lo que la empresa gasta para producir; el Precio es lo que se cobra al cliente; y el Valor es la percepción de beneficio del cliente. La velocidad de venta depende del ciclo económico, precio, ubicación, atributos y calidad.

4. Estudio Legal

Define la viabilidad legal. El Marco Legal determina si el proyecto puede ejecutarse, bajo qué condiciones y restricciones (permisos, normas urbanísticas, ambientales, tributación, contratos). Ejemplo: El DFL2 ofrece beneficios para viviendas menores a 140 m², mejorando la rentabilidad.

5. Estudio Técnico

Determina si técnicamente se puede realizar el proyecto y define su tamaño. Sus pilares son: tamaño, ubicación y análisis de costos. Los factores que afectan el tamaño incluyen la estabilidad económica, política y la tecnología.

6. Estudio Financiero

Sistematiza la información para crear el Flujo de Caja Puro (sin financiamiento) y el Flujo de Caja Financiado.

• Evaluación Económica: Mide la rentabilidad del proyecto sin deuda.
• Evaluación Financiera: Mide la rentabilidad considerando el financiamiento.

Caso Práctico: Cálculo de Flujo de Caja Inmobiliario

Cálculo de Ingresos

1. Velocidad de Venta: Ejemplo de 2,58%. Departamentos por mes (27 * 0,058). Meses para agotar: 27 / (resultado anterior) = 38,7 (aprox. 39 meses) + 2 meses previos de sala de ventas.
2. Estructura de Pagos: Pie (20%), Saldo (80%), Contraescritura (100%).
3. Valor Pie: Se calcula en el primer mes de sala de ventas (Ingreso Neto * 2,58% * 0,2). Este valor se mantiene hasta el fin de la obra (mes 12).
4. Fila Saldo: En el mes 13 (Recepción Final), se calcula (10 meses de venta post-obra * 0,8 * Ingreso Neto * 2,58%).
5. Contraescritura: En el mes 13 se calcula (Ingreso Neto * 2,58%) y se arrastra hasta el último mes. Se debe realizar un ajuste para que la suma total coincida con el ingreso neto.

Cálculo de Egresos

• Inversión: Se anota en el mes 0 según tabla.
• Costo de Obra: En el mes 1 (Total edificado / 12 meses de duración) y se arrastra hasta el mes 12.
• Gastos Generales (GG) Inmobiliaria: En el mes 1 (Valor anterior * 0,2) hasta el mes 12.
• GG Legal: En el mes 0 (valor investigado) y en el mes 1 la cuota de contribución (4 UF) hasta el mes 12.
• GG Marketing: Calculado al 3%. Se aplica sobre el costo de obra más el valor del pie (ej. 7.150,55 + 867,92 * 0,03). Este valor se arrastra del mes 3 al 12. Desde el mes 13, se calcula el 3% sobre la columna de ingresos definitivos.

Resultados Finales

La Fila de Egresos es la suma vertical desde inversión hasta GG Legal. Posteriormente, se calcula la Utilidad Antes de Impuesto (Ingreso - Egreso). Generalmente, el mes 0 resulta negativo. Finalmente, se obtiene la Utilidad Después de Impuesto y el VAN se calcula sumando toda la fila descontada para determinar si el proyecto es viable (positivo o negativo).