Elementos esenciales y formalidades del contrato de compraventa

Resumen

El documento explica los elementos esenciales del contrato de compraventa (cosa, precio y consentimiento) y distingue entre compraventa consensual y solemne. También recoge las formalidades habilitantes exigidas por el estado civil de los cónyuges y las solemnidades voluntarias que pueden pactar las partes. Sirve para repasar los requisitos de validez de esta figura.

Puntos clave

Según el artículo 1801, los elementos esenciales de la compraventa son la cosa, el precio y el consentimiento.
Por regla general la compraventa es un contrato consensual, que se perfecciona con la oferta y la aceptación.
Son solemnes, con escritura pública, las ventas de bienes raíces o derechos inmuebles, servidumbres y derechos hereditarios.
El marido necesita autorización de la mujer o, subsidiariamente, de la justicia para vender inmuebles de la sociedad conyugal (art. 1749).
La omisión de las formalidades habilitantes produce nulidad relativa, pues afecta a la validez y no a la existencia del contrato.
Las partes pueden convertir en solemne un contrato que por naturaleza no lo es, por ejemplo pactando que sea perfecto solo con escritura.

Ponte a prueba

Elementos Esenciales del Contrato de Compraventa

Según el artículo 1801, los elementos esenciales del contrato de compraventa son: la cosa, el precio y el consentimiento.

1. El Consentimiento de las Partes

A. Regla General: Contrato Consensual

Por regla general, la compraventa es un contrato consensual, perfeccionándose por el solo acuerdo de voluntades. Por excepción, es un contrato solemne (Art. 1801).

Salvo en aquellos casos señalados en la ley, la compraventa se perfecciona con la oferta y la aceptación.

B. Casos de Compraventa Solemne

En ciertos casos, la ley exige otorgar escritura pública para perfeccionar la compraventa. Tal solemnidad rige para la venta de:

Bienes raíces o de derechos inmuebles.
Servidumbres.
Derechos hereditarios.

C. Formalidades Habilitantes (Solemnidades Adicionales)

Existen otras formalidades especiales que no son requisitos generadores del contrato, sino que atienden al estado o calidad de las personas que en él intervienen:

Venta de inmuebles de la sociedad conyugal (Marido): El marido debe obtener autorización de la mujer o de la justicia en subsidio (Art. 1749).
Venta de inmuebles de la sociedad conyugal (Mujer): El marido debe obtener autorización de la mujer (Art. 1754). En este caso, no existe autorización judicial supletoria.

La omisión de estas formalidades no acarrea nulidad absoluta, sino nulidad relativa, ya que atienden a la validez del contrato, no a su existencia.

D. Sobre qué Recae el Consentimiento

El acuerdo de voluntades debe recaer sobre los siguientes puntos:

La Cosa Objeto del Contrato: No debe existir error en la identidad, en una calidad esencial o en la sustancia de la cosa o, incluso, en algunos casos, en una cualidad accidental.
El Precio a Pagar por la Cosa: Debe ser el mismo para vendedor y comprador. El acuerdo debe recaer sobre:
- El monto del precio.
- La forma de pago.
- Su contenido (solo dinero; o dinero y una o más especies).
La Propia Venta: No debe haber dudas acerca del contrato, pues de lo contrario, se estaría ante un caso de error esencial u obstáculo.

2. Solemnidades Voluntarias

Las partes pueden elevar a la categoría de solemne un contrato que por su naturaleza no lo es.

Ejemplo: Acordar que el contrato será perfecto hasta el otorgamiento de escritura pública o privada.

Preguntas frecuentes

¿Qué elementos esenciales tiene el contrato de compraventa?

Según el artículo 1801, son la cosa, el precio y el consentimiento. El acuerdo de voluntades debe recaer sobre la cosa, el precio y la propia venta.

¿Qué ventas exigen escritura pública?

Las de bienes raíces o derechos inmuebles, las de servidumbres y las de derechos hereditarios. En estos casos la ley exige escritura pública para perfeccionar la compraventa.

¿Qué consecuencia tiene omitir la autorización de la mujer en la venta de inmuebles de la sociedad conyugal?

La omisión no genera nulidad absoluta sino nulidad relativa, porque la formalidad afecta a la validez del contrato y no a su existencia.