Gestión del Patrimonio Público de Suelo (PPS): Conceptos, Ejecución y Reparcelación Urbanística
Patrimonio Público de Suelo (PPS)
El Patrimonio Público de Suelo (PPS) puede ser de carácter autonómico o municipal. Sus objetivos principales son:
- Crear reservas para actuaciones públicas.
- Facilitar la ejecución de los instrumentos de planeamiento.
- Intervenir en el mercado del precio del suelo.
- Garantizar la existencia de Viviendas de Protección Oficial (VPO).
Fuentes de Adquisición del PPS
Los bienes que integran el PPS provienen de diversas fuentes:
- Bienes cedidos por las administraciones.
- Terrenos de aprovechamiento lucrativo por ley.
- Adquiridos en el mercado.
- Provenientes del derecho de tanteo y retracto.
Destino del PPS
Los terrenos del PPS están destinados a:
- Viviendas de Protección Oficial (VPO).
- Usos de interés público.
Reservas de Suelo
El establecimiento de Reservas de Suelo implica la declaración de la necesidad de ocupación a efectos de la expropiación forzosa durante un plazo de 5 años, prorrogables por 2 años adicionales.
Conceptos Clave en la Gestión Urbanística
Derecho de Superficie
El Derecho de Superficie es un derecho real que faculta al superficiario para construir, plantar o mantener en suelo ajeno una edificación o plantación de su propiedad.
Derecho de Tanteo
El Derecho de Tanteo se aplica en una transmisión entre dos personas. Una tercera parte, poseedora del derecho de tanteo, tiene prioridad para adquirir el bien al precio pactado entre ambas antes de que se materialice la compraventa.
Derecho de Retracto
El Derecho de Retracto se aplica tras una transmisión entre dos personas. El poseedor del derecho de retracto tiene la facultad de exigir que se deshaga la operación y adquirir el bien al precio escriturado dentro de un plazo estipulado.
Ejecución de Instrumentos de Planeamiento
Corresponde a la Administración la dirección, inspección y control, con la participación de particulares en los términos que fije la ley.
La ejecución corresponde íntegramente a la Administración en los siguientes casos:
- Cuando se defina como sistema de ejecución pública.
- Cuando se trate de dotaciones.
No obstante, los particulares también pueden realizar la actividad de ejecución.
Sistemas de Ejecución Urbanística
- Expropiación.
- Cooperación.
- Compensación.
Supuestos de Aplicación
Los sistemas de ejecución se aplican en los siguientes supuestos:
- Determinación de este sistema para la ejecución del planeamiento.
- Cuando el destino del suelo sea a dotaciones o al dominio público de uso o servicios públicos.
- Adquisición de bienes para su incorporación o constitución de los Patrimonios Públicos de Suelo.
- Para edificar Viviendas de Protección Oficial (VPO).
Nota: El proceso requiere una exposición pública durante 1 mes, con un plazo de 20 días para expresar disconformidad.
Obtención de Suelo para Dotaciones
El suelo preciso para las dotaciones se obtendrá mediante:
- Cesión obligatoria y gratuita en virtud de reparcelación.
- Cesión gratuita en virtud de convenio urbanístico.
- Transferencias de aprovechamientos urbanísticos en suelos urbanos no consolidados.
- Adquisición por expropiación, compra o permuta.
La Reparcelación Urbanística
La Reparcelación es una operación urbanística que consiste en la agrupación de fincas, parcelas o solares para su nueva división, ajustada a los nuevos instrumentos de planeamiento, con adjudicación de las nuevas fincas a los interesados en proporción a sus derechos.
Objetivos de la Reparcelación
- Regularización de las fincas exteriores.
- La justa distribución de los beneficios y las cargas derivadas de la ordenación urbanística.
- La localización del aprovechamiento urbanístico en suelo apto para la edificación.
- Adjudicación al municipio de los terrenos de cesión obligatoria y gratuita.