Gestión de Proyectos de Construcción: Fases y Documentación Esencial

Gestión de Precios y Mediciones en Proyectos de Construcción

En el Proyecto se recogen los precios de cada unidad de obra en el Pliego de Mediciones y Presupuesto, ya sea en los Cuadros de Precios o en el propio Presupuesto.

Cuando se rebase la medición contemplada en el Proyecto para alguna unidad de obra, esta no podrá ser certificada hasta el final de la obra, en el Acta de Liquidación. (En obras para la Administración, en otro tipo de obras habrá que atenerse a lo dispuesto en el contrato). El Acta de Liquidación no podrá superar el Presupuesto de Licitación en más de un 5%. Si se diera esta circunstancia, debería recogerse en un Proyecto Reformado.

Cuando deban realizarse unidades de obra no contempladas en el Proyecto, estas habrán de ser recogidas en un Proyecto Reformado, no pudiéndose certificar ninguna unidad hasta que este se haya aprobado. (En obras para clientes privados, habrá que atenerse a lo dispuesto en el contrato).

Ejecución de una Obra: Proceso, Características y Documentación

Trámites y Actuaciones Previas

Como habíamos visto anteriormente, las obras nacen de un Proyecto de Inversión, que desarrolla el Promotor. Este gestionará un suelo para poder realizarlo y contratará al Proyectista (Arquitecto).

Actuaciones Previas Esenciales: Recopilación de Información

Previamente al desarrollo del Proyecto, deben obtenerse y verificarse una serie de informaciones clave que afectan al espacio donde se realizará la obra:

• Información Topográfica: Se plasmará en el correspondiente Plano Topográfico.
• Información Geotécnica: Se recogerá en el Informe Geotécnico.
• Información Urbanística: Estará recogida en la Normativa Urbanística aplicable.
• Información Catastral: Hace referencia a la división del suelo en cuanto a sus límites de propiedad. La facilita el Catastro.
• Información Registral: La facilita el Registro de la Propiedad e informará sobre la Titularidad de la Propiedad del terreno.
• Información Gráfica: En el caso de rehabilitación, también será necesaria la aportación o confección de planos de Estado Actual.

Desarrollo del Proyecto

Una vez obtenidas estas informaciones y la calificación urbanística necesaria, se procederá al desarrollo del Proyecto propiamente dicho. Para su redacción, deberán tenerse en cuenta no solo los condicionantes impuestos por la Normativa, la topografía, el suelo, la geometría y los aspectos ambientales, funcionales y estéticos, sino que será un factor clave el desarrollo del Proyecto de Inversión, tanto en cuanto a sus necesidades como a los recursos previstos para realizarlo, especialmente los económicos. (En ausencia de un auténtico Proyecto de Inversión, el Proyectista deberá obtener del Promotor estos datos), buscando una solución adecuada que satisfaga las necesidades reales de la Promoción.

Para ello, el Proyectista desarrollará las fases de Estudios Previos y Anteproyecto, donde el Promotor podrá contrastar las pautas del Proyecto con sus necesidades. Una vez concertadas estas pautas, se desarrollará el Proyecto Básico, en el que prácticamente se concretarán todos los aspectos formales de la edificación y con el que incluso se podrá solicitar la Licencia de Obras (Provisional). Por último, se desarrollará el Proyecto de Ejecución, documento técnico que contendrá todos los aspectos necesarios para realizar la obra.

Tanto el Proyecto Básico como el de Ejecución deben ser firmados por el Promotor (la Propiedad) y el Arquitecto en todos sus documentos, dando cuenta el Arquitecto de su autoría y el Promotor de su conformidad con la solución propuesta.

Para poder iniciar los trámites de obtención de la Licencia Municipal, es necesario previamente someter el Proyecto al Visado Colegial y al nombramiento de la Dirección de Obra.