Inscripción de derechos reales: fe pública registral y prioridad en el Registro de la Propiedad

Resumen

El documento analiza si un Registrador de la Propiedad debe inscribir a favor de Virtudes cuando el dominio ya figura inscrito a nombre de Armando. Explica la distinción entre defectos subsanables e insubsanables y el principio de fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Permite entender por qué la inscripción anterior de Armando prevalece.

Puntos clave

El artículo 319 de la Ley Hipotecaria exige la inscripción de los documentos que constituyan, transmitan o extingan derechos reales para que sean válidos frente a terceros.
La Ley Hipotecaria no define qué defectos son subsanables o insubsanables; la jurisprudencia distingue según afecten o no al título.
Según el artículo 65 de la Ley Hipotecaria, ante un defecto subsanable el Registrador suspende la inscripción y puede extender anotación preventiva; ante uno insubsanable deniega la inscripción.
En el caso, el defecto es insubsanable porque el dominio ya está inscrito a nombre de Armando y no de quien aparece como transmitente.
El principio de fe pública registral (artículo 34 LH) protege al tercero que adquiere de buena fe, a título oneroso y de quien figura en el Registro con facultades para transmitir.
Armando inscribió antes que Virtudes, por lo que su derecho tiene prioridad registral.

Ponte a prueba

1ª ¿Accederá el Registrador de la Propiedad a la inscripción solicitada por Virtudes?

Justifique su respuesta

El artículo 319 de la Ley Hipotecaria (LH) establece que los documentos que constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales sujetos a inscripción deben ser inscritos en el Registro de la Propiedad para ser válidos frente a terceros.

¿Defecto subsanable o insubsanable?

La Ley Hipotecaria no define qué defectos son subsanables e insubsanables. La jurisprudencia ha establecido que los defectos insubsanables afectan al título cuya inscripción se pretende, como la falta de una forma substancial o cualquier otra irregularidad en el título. Los defectos subsanables son aquellos que incurren en faltas de traducción o legalización de un documento extranjero, ausencia de firma del funcionario, entre otros.

El artículo 65 de la LH establece que el Registrador suspenderá la inscripción si el título tiene un defecto subsanable y extenderá una anotación preventiva. Si el defecto es insubsanable, se denegará la inscripción y no se podrá hacer la anotación preventiva.

En este caso, el defecto es insubsanable porque el dominio ya está inscrito a nombre de otra persona diferente a la que aparece como transmitente. Por lo tanto, el Registrador no accederá a la inscripción solicitada por Virtudes.

2ª ¿Entiende correcta la decisión del Registrador de la Propiedad de no inscribir a favor de Virtudes por haber inscrito antes a favor de Armando?

¿Por qué?

La decisión del Registrador de la Propiedad es correcta en virtud del principio de fe pública registral recogido en el artículo 34 de la LH. Este principio protege al tercero que adquiere un derecho de buena fe y a título oneroso de una persona que aparece en el Registro con facultades para transmitirlo, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante por causas que no consten en el Registro.

En este caso, Armando inscribió su derecho antes que Virtudes, por lo que está protegido por el principio de fe pública registral. Por lo tanto, el Registrador no inscribirá a favor de Virtudes porque Armando tiene un derecho inscrito prioritario.

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre defecto subsanable e insubsanable en el Registro de la Propiedad?

Los defectos subsanables, como la falta de traducción o legalización de un documento extranjero o la ausencia de firma del funcionario, pueden corregirse. Los insubsanables afectan al título mismo, como la falta de una forma sustancial, y impiden la inscripción.

¿Qué establece el principio de fe pública registral?

Protege al tercero que adquiere un derecho de buena fe y a título oneroso de quien aparece en el Registro con facultades para transmitirlo, aunque después se anule o resuelva ese derecho por causas que no consten en el Registro.