Interpretación del art. 8.4.1ºp LH y aspectos clave de la propiedad horizontal

Interpretación del art. 8.4.1ºp LH

Se trata de un título constitutivo sometido a una condición resolutoria, esto es, a que se culmine la edificación. Luego, el título constitutivo es inscribible en el Registro de la Propiedad antes de que el edificio haya sido construido. Esta situación jurídica significa que los pisos y locales en régimen de propiedad horizontal y demás elementos del edificio no tienen realidad física al encontrarse meramente proyectados, habiendo obtenido la oportuna licencia administrativa para su efectividad o ya en fase de construcción; sin embargo se le reconoce mediante la inscripción registral existencia jurídica que permite ser objeto de derechos reales.

Interpretación del Tribunal Supremo y la DGRN

Tanto el TS como la DGRN han interpretado el art. 8.4.1ºp LH en sentido muy amplio, entendiendo por comenzada no sólo que se haya iniciado la construcción, sino incluso el inicio de las fases administrativas o proyectivas necesarias y previas a la construcción. En la doctrina del TS y de la DGRN se ha impuesto la tesis de que la expresión “construcción comenzada” debe entenderse en sentido técnico y no rigurosamente físico, lo que significa que la construcción se inicia con la confección del proyecto y la obtención de las licencias necesarias.

Aspectos clave de la propiedad horizontal

No se exige por tanto, que la edificación haya comenzado a ejecutarse materialmente, a construirse, para que una obra nueva con la consiguiente división horizontal conste en el Registro de la Propiedad.

Todo lo anterior viene a significar que la falta de materialidad de los pisos o locales de la propiedad horizontal la puede suplir su constancia registral: dichos inmuebles, aunque no existen físicamente, tienen una existencia jurídica a través del Registro de la Propiedad, que los hace cognoscibles por terceros, les da la consideración de fincas registrales y los convierte en objetos susceptibles de tráfico jurídico real.