Legitimación del presidente y de los propietarios en propiedad horizontal y costas judiciales

Resumen

El texto explica quién está legitimado para demandar en nombre de una comunidad de propietarios, distinguiendo entre el presidente con autorización de la Junta y el propietario individual. Analiza también qué requisitos formales se exigen, como el acta de la reunión, y a quién corresponde pagar las costas judiciales en cada caso. Es útil para comprender la legitimación procesal en propiedad horizontal.

Puntos clave

El TS exige que la Junta de Propietarios autorice al presidente a demandar en beneficio de la comunidad, y la mayoría se calcula por número de propietarios, no de pisos o locales.
La demanda debe acompañarse del acta de la reunión donde se concedió la autorización, o subsanarse posteriormente.
Sin acuerdo mayoritario, el presidente puede demandar, pero como propietario y no como representante orgánico, ya que el artículo 13.2 LPH exige ser propietario de un elemento privativo.
Cualquier propietario de un elemento privativo está legitimado activamente para defender tanto sus elementos privativos como los comunes.
Si demanda el presidente con autorización, las costas las soporta la comunidad mediante gastos generales o derrama según la cuota de participación.
Si demanda un propietario individual, debe pagar él mismo las costas judiciales, aunque actúe en beneficio de la comunidad.

Ponte a prueba

Legitimación Procesal en Comunidades de Propietarios: Presidente vs. Propietario Individual

El Tribunal Supremo (TS) ha establecido una interpretación crucial respecto a la mayoría de propietarios necesaria para ciertos acuerdos en las comunidades. Conviene indicar que esta mayoría no se refiere al número de pisos y locales cuando sean varios de titularidad de un único propietario, sino al número de propietarios existentes, con independencia del número de pisos y locales que les pertenezcan.

Este requisito añadido por el TS, que exige que la mayoría de la Junta de Propietarios autorice al presidente a demandar en beneficio de la comunidad, requerirá que se acompañe a la demanda, o se subsane posteriormente, el acta de la reunión de la Junta de Propietarios donde se le autorizó.

Actuación del Presidente sin Acuerdo Mayoritario

Si el presidente no obtuviera este acuerdo mayoritario de la Junta de Propietarios, podría también demandar, pero ya no en su condición de representante orgánico de la comunidad, sino como cualquier otro propietario. Esto se debe a que el artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) exige, para ser presidente, ser propietario de un elemento privativo.

El TS ha declarado de forma reiterada que cualquier propietario titular de un elemento privativo está legitimado activamente para actuar en juicio, tanto en la defensa de sus elementos privativos como en la defensa de los elementos comunes del edificio del que es copropietario, y tanto frente a otros propietarios de ese edificio como frente a terceros ajenos al mismo.

Implicaciones en las Costas Judiciales: Presidente vs. Propietario

La diferencia fundamental de intervenir como presidente o como propietario la encontramos en quién ha de soportar las costas del procedimiento si el demandado resulta absuelto.

Si demanda el Presidente con autorización de la Junta: Si se demanda porque se ha obtenido la autorización de la Junta de Propietarios en calidad de presidente, las costas tendrá que soportarlas la comunidad. Esto se hará mediante gastos generales (si hay dinero para ello en las arcas de la comunidad) o mediante una derrama distribuida entre todos los comuneros según su cuota de participación. No obstante, en todo caso, quedarán exonerados de pagar aquellos propietarios de elementos privativos que hayan sido demandados, a estos efectos, como en nuestro caso.
Si demanda un Propietario individual: En cambio, si se demanda en la condición de propietario, a este solo le corresponderá pagar las costas judiciales, sin que sea un gasto de la comunidad, aunque lo haga en beneficio de la misma.

Preguntas frecuentes

¿Qué requisito añade el Tribunal Supremo para que el presidente pueda demandar en nombre de la comunidad?

El TS exige que la mayoría de la Junta de Propietarios autorice al presidente a demandar en beneficio de la comunidad. Esa autorización debe acreditarse con el acta de la reunión, que se acompaña a la demanda o se subsana después.

¿Quién paga las costas si el presidente demanda con autorización de la Junta y el demandado resulta absuelto?

Las costas las soporta la comunidad, mediante gastos generales si hay fondos o mediante una derrama repartida según la cuota de participación. Los propietarios demandados de elementos privativos quedan exonerados de pagarlas.

¿Puede el presidente demandar si no tiene el acuerdo mayoritario de la Junta?

Sí, pero no como representante de la comunidad, sino como cualquier otro propietario. En ese caso, las costas corren a su cargo, aunque la actuación beneficie a la comunidad.