Ley de Ordenación de la Edificación (LOE): Ámbito de Aplicación y Responsabilidades

ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LOE

Ámbito material:

Proceso de construcción de edificios. El sistema de responsabilidad de la LOE se ocupa de los daños materiales que padece la edificación, siempre que provengan de un vicio o defecto que sea originario del inmueble.

Vicio o deficiencia:

Los vicios deben ser originarios, esto es, que hayan sido causados en el inmueble por los agentes de la edificación como consecuencia de su actividad constructiva. Por tanto, el defecto constructivo debe encontrarse en el edificio en el momento en el que se termina la construcción.

Daño material:

Para que haya lugar a la responsabilidad civil declarada por la LOE es imprescindible que el vicio ocasione un daño material en el propio edificio, entendido como cualquier desperfecto o menoscabo físico que reduzca de algún modo la utilidad que el edificio reporta a sus propietarios.

Daños amparados:

• Los daños materiales causados en el propio edificio.

Daños no amparados:

• Daños materiales distintos de los causados al propio edificio (ej. renta por residir en lugar alternativo), así como los daños personales, físicos y morales, sufridos por los propietarios como consecuencia de los desperfectos.

DAÑOS

A cada una de estas clases de daños, se le asigna un plazo de garantía dentro del cual deben aparecer los desperfectos para que haya derecho a la reparación o indemnización de los mismos.

Plazo de garantía:

Lapso de tiempo en el que el vicio constructivo ha de dar lugar al daño material.

Acabado:

• Daños materiales causados por vicios o defectos constructivos que afectan a los elementos de terminación o acabado de la obra; el plazo de garantía es de un año.

Habitabilidad:

• Daños materiales causados por vicios o defectos constructivos que ocasionen incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del edificio (esto es, que afecten a sus condiciones de salubridad, estanqueidad, ruido…). El plazo de garantía es de tres años.

Estabilidad y resistencia mecánica del edificio:

• Daños materiales causados por vicios o defectos constructivos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, u otros elementos estructurales que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. El plazo de garantía es de diez años.

¿Desde cuándo empieza a correr el plazo de garantía?

Desde el momento de terminación del edificio: momento en el que se suscribe el acta de recepción: es un documento en el que se acepta que la obra está terminada y correctamente ejecutada.

SUJETOS RESPONSABLES

Los agentes de la edificación que intervienen en el proceso de la edificación (art. 8):

Promotor:

• Cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.

Proyectista:

• Es el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto.

Director de obra:

• Dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas.