Método del valor residual: Edificio óptimo, valor de repercusión y valor unitario del suelo

En el método del valor residual, ¿Qué se entiende por edificio óptimo, valor de repercusión y valor unitario del suelo?

Concepto

Partiendo de la base que el valor del bien inmueble proviene de la suma del propio del suelo y el de la estructura edificada, trata de obtener el valor de una de las partes como diferencia entre el valor del correspondiente a la otra parte. Se utiliza para encontrar el valor del suelo. Es un método operativo cuando es la superficie construida, fundamentalmente, la que le significa de valor al bien inmueble.

Nociones previas:

• Edificio óptimo: Aquel que saca mayor aprovechamiento de las características del suelo en el que se va a ubicar. Es decir, aquel que permite obtener mayor rentabilidad económica, derivada del uso, edificabilidad permitida por el planeamiento, y demanda del mercado en esa zona. La edificabilidad se entiende sobre rasante. Ha de atenderse al planeamiento y a la situación de mercado.
• Valor de repercusión: Aquel con el que repercute el suelo en el valor de venta del m² construido. VPO: 15-18%, Renta libre: 18-22%, Renda media: 22-28%, Lujo y superlujo: >28%
• Valor unitario: El correspondiente a la unidad de superficie del suelo, entendido como solar.

Metodología:

Se parte de la consideración del suelo como solar, y de la promoción de un edificio óptimo. El periodo medio de promoción se considera 24 meses, desde la obtención de licencia de obras hasta la entrega de la misma. En general se precisa conocer: Costes de construcción y promoción para un edificio óptimo, Valor del inmueble, mediante estudio de mercado de renta o venta, Rendimiento de promociones comparables. Periodo probable de promoción, y en su caso de gestión y ejecución de la urbanización. Existen dos modalidades de aplicación: Estático, y dinámico, éste último prácticamente en desuso.

MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO

Parte del conocimiento de: Costes de construcción. Costes de promoción. Estimación del valor en venta. Beneficio esperado de promoción. No contempla las variaciones que puedan producirse a lo largo del tiempo que perdure la promoción.

Vv = Vs + C + G + Bp De donde Vs = Vv– ( C + G + Bp)

Siendo:

• G = Honorarios + Gastos fiscales + Gastos financieros + Gastos de la promotora
• C = Precio de la contrata
• Bp = Beneficio de la promoción
• Vv = Valor en venta
• Vs = Valor del suelo

MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO

Tiene en consideración que el mercado, a lo largo del tiempo sufre alteraciones. Utiliza, para el cálculo, los flujos de costes e ingresos presumibles, ambos en su valor actual. Se aplica en los casos de promociones sobre suelos poco desarrollados urbanísticamente mediante la Ecuación de la promoción:

Donde: Vs = Valor del suelo // i = tipo de actualización.

Ej = Cobros en el instante j. // Sk = Pagos en el instante k. // tj = tiempo hasta cobro. tk = tiempo hasta pago.