Hipoteca y prenda: diferencias y características en el Derecho Civil chileno

Diferencias entre Prenda e Hipoteca

Andrés Bello define la hipoteca como un derecho de prenda, pero se trata de dos instituciones distintas. En efecto, presentan las siguientes diferencias:

• La prenda recae sobre bienes muebles, mientras que la hipoteca, sobre bienes inmuebles.
• En la prenda tradicional, el bien empeñado se entrega al acreedor prendario; en la hipoteca, el inmueble permanece en poder del deudor.
• A propósito de la prelación de créditos, la prenda concede un crédito de segunda clase y los créditos hipotecarios pertenecen a la tercera clase. Esto se estudia a raíz de los efectos de las obligaciones y el cumplimiento.
• La prenda es un contrato real y la hipoteca, solemne.

Características de la Hipoteca como Derecho Real

• Es un derecho REAL, y por tanto se encuentra enunciado en el art. 577 del Código Civil (C.C.).
• Es un derecho INMUEBLE, según el art. 580, ya que recae sobre inmuebles.
• Es un derecho ACCESORIO, garantiza el cumplimiento de una obligación principal, sin la cual no puede existir. Lo que importa para efectos de su extinción, ya que lo que cause la extinción de lo principal producirá el término de lo accesorio.
• Puede garantizar OBLIGACIONES FUTURAS.
• Confiere un DERECHO PREFERENTE de tercera clase, art. 2477.
• Es INDIVISIBLE, art. 2408 en relación con el art. 1526 Nº 1 C.C.

Características de la Hipoteca como Contrato

• Contrato UNILATERAL, sólo resulta obligado el constituyente, el que deberá transferir al acreedor el derecho real de hipoteca. Podrá ser bilateral si el acreedor contrae obligaciones.

• Es un contrato SOLEMNE, tal carácter no se discute, pero sí hay una gran polémica respecto a la solemnidad de la hipoteca, existiendo dos posiciones:

  Primera Posición

  La hipoteca tiene una doble solemnidad: en primer lugar, la escritura pública y, en segundo término, la inscripción en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces. Los fundamentos de esta posición están dados en los art. 2409 y 2410.

  Segunda Posición

  La solemnidad de la hipoteca es sólo la escritura pública, no la inscripción. Esta es sólo la tradición del derecho real de hipoteca y no una solemnidad del contrato. Sus fundamentos son los siguientes:

  • En el mensaje del C.C. se indica que la única forma de efectuar la tradición sobre un bien inmueble es la inscripción.
  • El tenor del art. 2419 que se refiere a la hipoteca sobre bienes futuros: “La hipoteca de bienes futuros sólo da al acreedor el derecho de hacerla inscribir sobre los inmuebles que el deudor adquiera en lo sucesivo y a medida que los adquiera”. Es decir, el contrato ya está perfeccionado con sólo la escritura pública, sin requerir de inscripción.
• Contrato GRATUITO, se beneficia el acreedor sufriendo el gravamen el deudor, pero puede ser oneroso.
• Contrato ACCESORIO, es una caución real, garantiza el cumplimiento de la obligación de un contrato principal, como la que emana de un mutuo.
• Contrato TÍPICO, está regulado en el C.C. en el Título XXXVII del Libro IV, art. 2407 a 2434.