Presunciones Posesorias y Principios del Registro de la Propiedad en el Derecho Civil

Presunciones posesorias

Sobre la base de una situación posesoria, el legislador establece las siguientes presunciones:

A) Presunción de buena fe

El art. 434 presume la buena fe en todo poseedor. Esta presunción es iuris tantum. Esta presunción tiene una gran relevancia, puesto que si tenemos en cuenta que la posesión de buena fe es siempre posesión que se ejerce sobre una cosa en virtud de un título que tenemos, y de donde deriva aquella posibilidad de ejercicio, es lógico proclamar que con la presunción de buena fe el legislador presume también implícitamente que todo poseedor tiene un título para poseer.

La prueba de la mala fe radicará en:

• 1º En que el poseedor conocía el vicio que invalida el título o modo por el que adquiere el derecho que le da la posesión de la cosa (art. 433).
• 2º En caso de que cuando se adquiera la posesión en virtud de aquel título hubiese buena fe, la mala fe sobrevenida requiere que se pruebe que existen actos que indican que el poseedor no ignora que posee indebidamente (art. 435).

No obstante, a la luz del art. 36 LH, si el poseedor tuvo medios y motivos suficientes para conocer que poseía de mala fe, no podrá alegar que, por el contrario, la tuvo de buena fe.

B) Presunción de continuidad en el concepto posesorio

Dice el art. 436 que «se presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto que se adquirió, salvo prueba en contrario». Sin embargo, el poseedor puede invertir el título que posee. El poseedor invertirá su título originario cuando, con posterioridad a la adquisición de una posesión conforme al mismo, posee en concepto distinto al que adquirió.

Por tanto, la inversión requiere un animus. Pero este animus no debe quedar reducido al interior del poseedor, sino que tiene que quedar expuesto al exterior el hecho de que está poseyendo en un concepto distinto, por medio de actos públicos e inequívocos. Por último, debe advertirse que la inversión de la posesión, como excepción al art. 436, ha de ser probada por quien la alega. Además, el dueño no pierde la posesión de la cosa hasta que transcurra un año (art. 460.4), por lo que durante ese año puede ejercitar las acciones correspondientes a la defensa de su posesión.

C) Presunción de legitimidad posesoria

El poseedor en concepto de dueño goza de una presunción de legitimidad de su posesión, pues conforme al art. 448: «El poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título y no se le puede obligar a exhibirlo».

El Código Civil se refiere a que el poseedor animus domini, es decir, el que se comporta respecto a la cosa como propietario, ha adquirido el dominio de la misma mediante un título que el ordenamiento jurídico juzga hábil para este fin y le dispensa, además, de la exhibición del documento en que plasma el título. Por tanto, la posesión hace presumir el justo título y no es necesario exhibirlo.

D) Presunción de continuidad en la posesión

El art. 459 dispone que «el poseedor actual que demuestre su posesión en época anterior se presume que ha poseído también durante el tiempo intermedio, mientras no se pruebe lo contrario». Según el art. 466, «el que recupera, conforme a derecho, la posesión indebidamente perdida, se entiende para todos los efectos que puedan redundar en su beneficio que la ha disfrutado sin interrupción». La base para la aplicación de ambas presunciones es una posesión actual.

E) Presunción de posesión de muebles dentro del inmueble que se posee

A tenor del art. 449, «la posesión de una cosa raíz supone la de los muebles y objetos que se hallen dentro de ella, mientras no conste o se acredite que deben ser excluidos». Tanto los muebles como los objetos son los que sirvan para el uso o aprovechamiento de la cosa. La jurisprudencia entiende que los muebles a los que afecta la presunción posesoria son los que tienen por principal destino el amueblar o alhajar las habitaciones, es decir, interpreta el artículo 449 con la restricción del artículo 446.

Principios del Registro de la Propiedad

Los principios del Registro tienen relación directa con el procedimiento registral, que es el conjunto de actos que se suceden desde que se solicita la inscripción hasta que se practica el correspondiente asiento. Es un procedimiento de naturaleza administrativa pero sometido al derecho civil y regido por una serie de normas sistematizadas que son los principios hipotecarios:

Principio de Rogación

Supone que el inicio del procedimiento registral debe tener lugar siempre a instancia de la parte interesada en inscribir el título; es decir, jamás puede iniciarse de oficio. Corresponde a las personas legitimadas por el art. 6 LH: el que adquiera el derecho, el transmitente, el que tenga interés en asegurar el derecho o el representante de cualquiera de ellos.

La solicitud tiene como consecuencia que el registrador practique el asiento de presentación en el Libro Diario, que resume el título presentado y da constancia de la fecha y hora de su presentación. Se trata de un asiento provisional y accesorio cuyo plazo de vigencia es de 60 días prorrogables en algunos casos.

Principio de Tracto Sucesivo

Afirma Cossío que el sistema hipotecario español se apoya en un encadenamiento del causante al sucesor (tracto sucesivo material), que ha de tener un reflejo formal en las hojas registrales, de modo que pueda en ellas seguirse el historial completo, sin solución de continuidad, de todos los actos de transferencia, constitución, modificación y extinción de los derechos reales (tracto sucesivo formal).

El tracto sucesivo, sin embargo, tiene carácter formal, va dirigido al Registrador e le impone la conducta a seguir: practicar el nuevo asiento si quien aparece como disponente en el documento presentado es, en ese momento, el titular registral; en otro caso, rechazará la práctica del asiento. Todo ello independientemente de que quien disponga del derecho sea el verdadero titular. Este principio está sancionado en el art. 20 LH.

Principio de Prioridad Registral

Es «aquel en cuya virtud el acto registrable que primero ingresa en el Registro de la Propiedad se antepone con carácter excluyente (cuando los derechos son incompatibles) o con carácter prelativo o de superioridad de rango (en el caso de derechos compatibles) a cualquier otro acto registrable que, siéndole incompatible o perjudicial, no hubiese sido aún ingresado en el Registro o lo hubiera sido con posterioridad, aunque ese acto fuese de fecha anterior» (Roca Sastre).

La antigüedad en la constancia se determina atendiendo a la fecha del asiento de presentación, que se hará constar en la inscripción. Si hubiera coincidencia, se atenderá a la hora y, en su caso, a los minutos (arts. 24 y 25 LH). El principio de prioridad tiene dos consecuencias importantes:

• a) Cierre registral: Inscrito un título, no puede inscribirse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible (art. 17 LH).
• b) Rango: Hace referencia a los derechos reales limitados cuando son compatibles entre sí. El rango puede definirse como el puesto u orden que le corresponde a un derecho en relación a los demás derechos que gravan la misma finca. La cuestión del rango tiene especial importancia para el derecho real de hipoteca. Aunque el rango tiene carácter permanente, el art. 214 RH prevé la posibilidad de que se altere por medio de la permuta, la posposición y la reserva del rango.

Principio de Legalidad

Impone que los títulos que pretenden su inscripción sean sometidos a un previo examen o calificación registral, a fin de que solo tengan acceso al Registro los títulos válidos y perfectos. El registrador actúa como garante de la legalidad con independencia y responsabilidad. El plazo máximo para calificar es de 15 días desde el asiento de presentación. El resultado puede ser:

• Positivo: Se practica el asiento solicitado.
• Negativo con faltas subsanables: Se suspende la práctica del asiento.
• Negativo con defectos insubsanables: Se deniega la práctica del asiento.

Reivindicación de bienes muebles en supuestos especiales (Art. 464)

B) Reivindicación de bienes muebles en supuestos especiales

El apartado 2º del art. 464 establece que «si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustraída la hubiese adquirido de buena fe en venta pública, no podrá el propietario obtener la restitución sin reembolsar el precio dado por ella». Cabe, por tanto, la reivindicación, aunque la adquisición se haya producido en venta pública, pero con una obligación previa y añadida a cargo del reivindicante: el abono del precio.

Para el supuesto de cosas empeñadas en los Montes de Piedad establecidos con autorización del Gobierno, señala el art. 464.3 que «no podrá el dueño obtener la restitución, cualquiera que sea la persona que las hubiese empeñado, sin reintegrar antes al Establecimiento la cantidad del empeño y los intereses vencidos».

C) Reivindicación de cosas adquiridas en Bolsa, feria, mercados o a comerciantes

De acuerdo con el art. 464.4, en cuanto a las cosas «adquiridas en Bolsa, feria o mercado, o de un comerciante legalmente establecido y dedicado habitualmente al tráfico de objetos análogos, se estará a lo que dispone el Código de Comercio».

Constitución por signo aparente

Cabe señalar además que en estas servidumbres rige el principio nemine res sua servit iure servitutis, es decir, que no cabe constituir servidumbres sobre la finca propia, pero los actos de destino aparentes realizados por el propietario permiten al adquirente exigir la constitución de un derecho a su favor una vez producida la enajenación.