Principio de fe pública registral y protección del tercero adquirente

Principio de fe pública registral

La máxima eficacia y titularidad del Registro se manifiesta en el principio de fe pública registral. En virtud de cual se protege al tercero garantizando la propiedad adquirida por éste. Art. 34 LH: “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere el su causante o transferente”.

Requisitos del tercero de buena fe

• Constancia registral de la titularidad del disponente.
• La adquisición del derecho sea a título oneroso.
• Buena fe del tercero adquirente, que se presumirá.
• Las causas de la inexactitud no deben constar en el Registro.
• La inscripción del adquirente. Debe seguir confiando en el Registro inscribiendo en él su adquisición.

La protección del tercero de buena fe

La protección del art. 34 suponen mantener una adquisición non domino. El art. 37 completa la protección del tercero impidiendo contra él las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias con una serie de excepciones, que se dan cuando:

• Las acciones se fundamenten en causas que constan explícitamente en el Registro.
• En el caso de donaciones, si el donatario no cumple las condiciones inscritas en el Registro.
• El retracto legal, en los casos y términos que las leyes establezcan. La publicidad de las leyes y el deber de su conocimiento, sustituye la necesidad de su inscripción.
• Las acciones rescisorias contra enajenaciones en fraude de acreedores, si perjudican a terceros, en concreto si se realizan a título gratuito, o si se adquieren a título oneroso pero siendo cómplices.

Art. 33 LH: “La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes”. Supone una limitación a la exorbitante protección del tercero. Éste no se verá protegido de los vicios que adolezca el propio negocio de adquisición, aunque sí podrá verse protegido el subadquirente.

Art. 32 LH: “Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad no perjudican a tercero”. Implica que sólo los títulos inscritos pueden perjudicar a tercero.

Art 69 LH: “El que pudiendo pedir la anotación preventiva de un derechos, dejase de hacerlo dentro de término señalado a tal efecto, no podrá después inscribirlo o anotarlo a su favor en perjuicio de tercero que haya inscrito el mismo derecho, adquieriéndolo de persona que aparezca en el Registro con facultad de transmitirlo”.

Límites de la fe pública registral

El supuesto a retener es el plazo de dos años de suspensión de la fe registral desde la primera inmatriculación.

La inscripción de derechos reales y domino de inmuebles adquiridos por herencia o legado, no surten efecto a tercero hasta dos años desde la muerte.

También se suspende la fe pública en caso de doble inmatriculación.

Los excesos de cabida. Es decir, si en el Registro constan unas dimensiones mayores a las reales.